MZ rozporządzeniem w związku z pandemią Covid-19 wyłączył z handlu sklepy o „powierzchni sprzedaży” powyżej 2000m². Czym jest ta powierzchnia, która nie występuje w umowach najmu? Czy wlicza się do niej pomieszczenia niewynajęte, korytarze, powierzchnie kin, fitness i banków? Powierzchnia kina może wynosić 3000m2, a fitnessu 1000m2. Decyzja o wliczeniu lub nie takich powierzchni jest istotna dla obu stron stosunku najmu. Czy utożsamianie powierzchni sprzedaży z powierzchniami w KW i EGIB jest słuszne? Stosunek powierzchni sprzedaży do powierzchni zewnętrznej każdej kondygnacji może wynosić nawet 50%. Niejeden obiekt jest na granicy wartości 2000 mkw. – Adrian Hołub, Geodetic Board Member wyjaśnia zagadnienie.

Powierzchnia sprzedaży nie funkcjonuje na rynku najmu
Zarządcy galerii zwracają się o pomoc w zrozumieniu definicji powierzchni sprzedaży >2000 m2, do której odnosi się wyłączenie powierzchni ze sprzedaży i redukcje czynszu wdrożone decyzja MZ. Przez 13 lat zajmowania się podstawami prawnymi pomiarów powierzchni, nigdy nie mierzyłem „powierzchni sprzedaży”, nigdy nie miałem nawet takiego zapytania. W przypadku galerii czy retail parków powierzchnie najmu są mierzone głównie normą BOMA Retail. Zasady te są inne od „powierzchni sprzedaży”, jako definicji w polskim prawie a dzisiaj zarządcy mają dysponować powierzchnią sprzedaży z dnia na dzień.

Podstawa prawna powierzchni sprzedaży
„Powierzchnię sprzedaży” definiuje Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 6 lutego r. 2020 (dalej Ustawa). W art. 2 pkt. 19 przez „powierzchnię sprzedaży” − należy rozumieć „tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.)”. Ponadto art. 10 ust. 16 pkt 3a mówi, że jeżeli w gminie przewiduje się obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży >2000m² to na etapie studium należy wskazać potencjalne miejsce lokalizacji. I stąd mamy tę graniczną wartość 2000m2, której trzyma się MZ. Art. 64 pkt 2 mówi, że „W przypadku planowanej budowy obiektu handlowego wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie powierzchni sprzedaży”. Warto sprawdzić czy w WZ były definiowane powierzchnie sprzedaży. Możliwe, że takie zestawienie tabelaryczne znajdziemy również w pozwoleniu na budowę. To ułatwi wyliczenie powierzchni sprzedaży.

Powierzchnia sprzedaży a norma PN-ISO 9836:1997
Przekładając to na język normy PN-ISO 9836:1997 „powierzchnia sprzedaży” stanowiłaby „powierzchnię użytkową”. Byłyby to wybrane pomieszczenia, w których odbywa się bezpośrednia, detaliczna sprzedaż. Do powierzchni użytkowej nie wliczamy powierzchni zajętych przez ściany, ścianki, przejścia drzwiowe, słupy, szachty. Uogólniając te elementy budynku / lokalu w przypadku stosunku najmu wchodzą do powierzchni najmu. Dlatego, zarządca licząc „powierzchnię sprzedaży” nie może posługiwać się danymi z rent-rolla, bo znacznie ją zawyży. Do najmu wchodzą wszystkie pomieszczenia wewnątrz sklepu, natomiast pomieszczenia dodatkowe (pomocnicze) wyłączamy z powierzchni sprzedaży. Do powierzchni użytkowej, jako definicji według normy nie wchodzą powierzchnie ruchu i powierzchnie usługowe (techniczne), które są również zdefiniowane w normie. Dlatego, definicję sprzedaży z Ustawy odzwierciedla powierzchnia użytkowa a najlepiej użytkowa podstawowa.

Powierzchnia pomocnicza w Ustawie
Zgodnie z Ustawą do powierzchni sprzedaży nie wliczamy „powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej, itp.” Niestety jest to katalog otwarty. W dużym sklepie odzieżowym oprócz wymienionych powierzchni pomocniczych w Ustawie, zaliczyłbym też: przebieralnie, kuchnie, łazienki, sanitariaty. W dużym sklepie spożywczym pomieszczeniami pomocniczymi będą też: piekarnia wewnętrzna, cukiernia wewnętrzna, pomieszczenia ochrony. Problem jest z powierzchnią komunikacji, bo otwarta powierzchnia sklepu zawiera ciągi komunikacyjne – a są to ciągi absolutnie niewydzielone z przestrzeni. Czy należy je zatem wydzielać z powierzchni sprzedaży? Moim zdaniem nie, bo nie ma algorytmu na określenie jej szerokości. Analizując wyłączoną w deficjencji Ustawy komunikację, chodzi o korytarze na zapleczu (dostawy towaru) czy korytarze w części biurowej sklepu lub między sklepami galerii.

Powierzchnia pomocnicza w normie PN-ISO 9836:1997
Powierzchnia pomocnicza (a dokładnie powierzchnia użytkowa podstawowa i pomocnicza) jest również zdefiniowana w normie PN-ISO 9836:1997. W wydaniu z 2002 r. brzmi ona: „Powierzchnia użytkowa pomocnicza – część powierzchni użytkowej przeznaczona do zaspokajania pomocniczych potrzeb wynikających z funkcji budynku lub jego wydzielonej części.” W innym fragmencie tej samej normy czytamy, że do powierzchni pomocniczej trzeba zaliczyć powierzchnie balkonów, loggii i tarasów. Norma wymienia w lokalu użytkowym pomieszczenia pomocnicze, np. „pomieszczenie pomocnicze (…) lokalu użytkowego, służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowania posiłków (…)”. W wydaniu z 1997 r. w zakresie klasyfikacji powierzchni użytkowej i pomocniczej norma mówi, że decyduje funkcja budynku. Należy zapoznać się wtedy z tablicą numer 1 i 2 z normy ISO 6241:1984. I tu mamy absurd, bo tabele nie wyczerpują katalogu pomieszczeń podstawowych i pomocniczych obecnych galerii.

Czy wliczać powierzchnie ogólnodostępne?
Największy problemem przy wyliczaniu powierzchni sprzedaży stanowi część ogólnodostępna powierzchni. Przykład – na otwartej powierzchni sklepu są kasy sklepowe. Klient nie może tam wejść, więc czy ten fragment sklepu jest ogólnodostępną powierzchnią? Jeżeli nie, to nie wliczamy go do „powierzchni sprzedaży”. Słowo „ogólnodostępny” pozostawia możliwość wielu interpretacji prawnych i będzie dotyczyć wielu innych przestrzeni. Korytarze pomiędzy sklepami nie wchodzą do powierzchni sprzedaży. Jest to powierzchnia dodatkowa (komunikacja) i tu nie ma żadnych wątpliwości. Rozszerzyłbym to na klatki schodowe, windy i schody ruchome. Generalnie wszystko to, co jest poza sklepem a służy wspólnej komunikacji klientów nie jest powierzchnią sprzedaży.

Czy wliczać przestrzenie niewynajęte?
Uważam, że nie, bo zgodnie z Ustawą powierzchnia musi być przeznaczona do sprzedaży i musi się na tej powierzchni odbywać sprzedaż. Te dwa kryteria muszą być spełnione łącznie. Przykład – na danej powierzchni był sklep odzieżowy, obecnie jest pustostan i nie wiemy jaki będzie przyszły najemca. Może też nastąpić podzielenie dużej powierzchni na kilka mniejszych, więc taka powierzchnia nie wejdzie do powierzchni sprzedaży jak będzie ta, gastronomia, banki i inne usługi.

Czy bank, fitness i kino to powierzchnia sprzedaży?
W mojej opinii, bank świadczy usługi, a więc w całości nie wliczyłbym go do powierzchni sprzedaży. Fitness, to też usługi, ale czy cały? Co z miejscami sprzedaży produktów spożywczych? Nie wiemy jakie restrykcje zostaną wprowadzone w przyszłości, dlatego na okres ograniczeń związanych z pandemią warto zaprzestać sprzedawania produktów na terenie lokalu fitness, który ewentualnie zostanie otwarty. Podobnie jest z kinem. Znacząca część obszaru najmu stanowi sklep z napojami i przekąskami. Traktowałbym ją, jako powierzchnię sprzedaży (sklep). Część korytarza przed długą ladą należy wydzielić jako „część” sklepu, gdzie mamy sprzedaż towarów i najlepiej potraktować ją jako powierzchnię dodatkową – komunikację, która jest wyłączona z powierzchni sprzedaży. Jestem przekonany, że wyroki sądów, o ile się pojawią będą odmienne. Na terenie kin są często kawiarnie. Pamiętajmy, że są one wyłączone z powierzchni sprzedaży wprost w definicji Ustawy – powierzchnia gastronomii.

Powierzchnia sprzedaży a powierzchnia w KW i EGIB
Wypis z rejestru budynków zawsze zawiera powierzchnię zabudowy. W skrócie, jest to powierzchnia zajęta przez budynek w przyziemiu (liczona tylko na kondygnacji parteru). Wypis nie może zawierać powierzchni użytkowej, jeżeli w budynku nie są wyodrębnione lokale. Wpisana powierzchnia w KW też nie zawiera powierzchni sprzedaży. Czasami odpowiada ona powierzchni użytkowej a czasami powierzchni całkowitej z pozwolenia na użytkowanie. W galeriach często nie da się ustalić jakie powierzchnie są wpisane w KW. Rozbieżności sięgają nawet 50% względem tego, co jest w rzeczywistości (porównując powierzchnie użytkowe i całkowite). Dlatego, powierzchni sprzedaży absolutnie nie należy utożsamiać z powierzchnią w KW czy EGIB. Podam przykład tej różnicy dla obiektu piętrowego o powierzchni zabudowy 3207m2. Powierzchnia ta dotyczy tylko parteru. Załóżmy, że piętro pierwsze ma tylko 1000m² to stosunek powierzchni sprzedaży do powierzchni zewnętrznej każdej kondygnacji wynosi 50%. Nie jest to dziwne, bo z powierzchni sprzedaży odejmuje się komunikację, pomieszczenia techniczne, magazyny, klatki, windy, usługi i gastronomię.

Zobacz artykuł także w Magazynie Galerie Handlowe online

O autorze:

Adrian Hołub, CRE Advisor, Investor, Geodetic Board Member, Lecturer, 13-letni praktyk, doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki, inwestor nieruchomości, publicysta branżowy i członek zarządu Geodetic – firmy świadczącej szereg usług z zakresu strategii zarządzania powierzchniami do celów najmu, podatku i sprzedaży, pomiarów tych powierzchni, inwentaryzacji architektonicznych, skaningu , pomiarów dronami i due diligence nieruchomości. Pomierzył ponad 6 mln m2 powierzchni w tysiącach obiektów, wygłosił ponad 100 prelekcji i napisał ponad 100 publikacji.