Rok 2020 był trudny dla wszystkich. Pandemia szczególnie dotknęła jednak właścicieli i zarządców centrów handlowych. Pozostawieni bez żadnej pomocy rządu, a zobowiązani do zamknięcia swoich obiektów na wiele tygodni, dostosowywania się do licznych restrykcji i ograniczeń po ponownych otwarciach, oraz uwzględniania w swoich relacjach z najemcami art. 15ze ustawy covidowej, musieli odnaleźć się w nowych okolicznościach i środowisku biznesowym. Bez zgranego zespołu nie byłoby to możliwe. Katarzyna Sekuła-Okarma i Jarosław Wasiłek z działu komercjalizacji CD Locum, Agnieszka Kolano, reprezentująca dział marketingu CD Locum, Mateusz Mikulec, zarządca Galerii Stara Ujeżdżalnia oraz Gabriel Habura, zarządca Galerii Trzy Korony podkreślają, że wspólnie odnieśli sukces, którym jest średni poziom komercjalizacji portfela nieruchomości CD Locum na poziomie ponad 98%. Dodają, że to wynik całorocznej pracy zespołu i dowód na to, że nieruchomości handlowe o ugruntowanej pozycji rynkowej, nadal pozostają atrakcyjne dla najemców i stanowią fundamentalną część rynku handlowego w Polsce.
CD Locum zajmuje się budową i zarządzaniem nieruchomościami. W Państwa ofercie znajdują się obecnie takie obiekty handlowe jak: Galeria Trzy Korony, Galeria Dębicka, Galeria Rondo i Galeria Stara Ujeżdżalnia. Jak – zważywszy na okoliczności związane z pandemią – wygląda obecnie zarządzanie tymi obiektami?
Katarzyna Sekuła-Okarma, dział komercjalizacji CD Locum: Aktualnie zarządzamy powierzchnią wynajmowaną wynoszącą blisko 100 tys. m.kw., rozlokowaną pomiędzy cztery obiekty handlowe. Niewątpliwie rok 2020 był dla nas ogromnym wyzwaniem i musieliśmy się zmierzyć z wieloma nowymi problemami, które dla całego ekosystemu gospodarczego stworzyła pandemia COVID-19. Kluczowym było wdrożenie nowych środków i procedur bezpieczeństwa, obejmujących sam obiekt, jak i pracowników oraz klientów. Równie istotne było opracowanie planu wsparcia i zasad współpracy z najemcami – zarówno w czasie lockdown’ów, jak i w okresach przywrócenia handlu. Wznawiając działalność galerii handlowych w lutym 2021 roku, średni poziom komercjalizacji naszego portfela wyniósł ponad 98%. To wynik całorocznej pracy zespołu i dowód na to, że nieruchomości handlowe o ugruntowanej pozycji rynkowej, nadal pozostają atrakcyjne dla najemców i stanowią fundamentalną część rynku handlowego w Polsce.
Mija rok, odkąd wybuchła pandemia koronawirusa. W jaki sposób ten okres wpłynął na Państwa działalność?
Agnieszka Kolano, dział marketingu CD Locum: Bezpieczeństwo pracowników oraz klientów były i są dla nas kluczowe. Mocno skupiliśmy się na edukacji mającej na celu oswojenie z nowymi zasadami bezpieczeństwa, obowiązującymi w obiektach. Naszym zdaniem działania te przyniosły oczekiwany skutek, ponieważ spadki frekwencji sięgające w okresach lockdown’ów poziomu -40%, porównując do analogicznego okresu roku poprzedniego, udawało się relatywnie szybko odbudowywać w okresach wznawiania handlu. Średni spadek odwiedzalności portfela naszych nieruchomości, jaki zanotowaliśmy na przestrzeni roku 2020 w porównaniu do rekordowego roku 2019, wyniósł niecałe 25%. Biorąc pod uwagę okoliczności, uważamy to za dobry wynik.
Jakie główne trendy na rynku obecnie Państwo zauważają?
Agnieszka Kolano: Z naszych obserwacji wynika, że obecnie klienci wykazują się większą wrażliwością na cenę. Dostrzegamy m.in. wzrost popularności marek o profilu ekonomicznym. Pomimo pandemii, dobre wyniki sprzedażowe odnotowują branże elektroniczna i wyposażenia wnętrz. Trudniejsza jest na pewno sytuacja operatorów gastronomicznych, czy rozrywkowych. Ponadto, zaobserwowaliśmy zmiany dotyczące modelu zakupowego i wyższy współczynnik konwersji (wzrost wartości koszyka i wzrost liczby paragonów względem liczby wejść). Na przykładzie portfela naszych nieruchomości – odnotowaliśmy spadek sprzedaży wyraźnie niższy od utraconego footfall’u. Obroty naszych najemców w ujęciu średnio rocznym stanowiły w poprzednim roku ponad 80% obrotów zrealizowanych w rekordowym roku 2019, co przy frekwencji na poziomie 75% w analogicznym okresie, rozpatrujemy jako bardzo pozytywny wynik.
Na czym dziś w Państwa ocenie polega lub powinna polegać partnerska relacja najemcy i wynajmującego?
Jarosław Wasiłek, dział komercjalizacji CD Locum: Od ponad roku uważnie przyglądamy się problemom, z jakimi mierzy się rynek handlowy, w tym nasi partnerzy, i podchodzimy do tego z dużą wrażliwością. Sami jednocześnie przechodzimy przez tę niełatwą sytuację z równie dotkliwymi trudnościami, w dodatku bez jakiegokolwiek wsparcia ze strony rządu (spółki nieruchomościowe zostały bowiem w całości pominięte w rządowych programach pomocowych). W roku 2020 spędziliśmy bardzo dużo czasu na rozmowach z naszymi najemcami, chcąc poznać i zrozumieć ich perspektywę i spojrzenie na problemy, które postawiła przed nami pandemia. Staraliśmy się wspólnie znaleźć wyjście z tej trudnej sytuacji, w której znalazła się cała nasza branża. Uważamy, że silne relacje i dobre partnerstwo buduje się właśnie w okresie sytuacji nieprzewidzianych, w obliczu trudności i nowych wyzwań, które stawia przed nami świat. Cytując klasyka, „tyle wiemy o sobie, ile nas sprawdzono”. Mimo przeciwności, a dzięki relacjom opartym na zrozumieniu i empatii, udało nam się wypracować indywidualne rozwiązania wspierające naszych najemców, dzięki czemu 100% z nich wznawiało działalność w krótkim czasie po zniesieniu obostrzeń. Traktujemy to jako duży sukces całego naszego zespołu. Odnosimy jednak wrażenie, że nie wszyscy uczestnicy rynku handlowego udźwignęli ciężar problemu i niektóre działania, czy wypowiedzi były mówiąc wprost niesprawiedliwe, a często bardzo szkodliwe dla całej branży oraz budowanych przez wiele lat relacji najemca-wynajmujący.
Sporo kontrowersji budzi art. 15ze ustawy covidowej, który dotyczy obniżenia czynszu najmu powierzchni w dużych obiektach handlowych, w przypadku ograniczenia lub zakazu prowadzenia działalności. Jakie jest Państwa zdanie w tek kwestii?
Jarosław Wasiłek: Nasza firma, podobnie jak większość wynajmujących, których stanowisko w tej sprawie jest nam znane, uznawała, że nie należy wprowadzać żadnych odgórnych regulacji do umów cywilnoprawnych zawartych na zasadach wolnorynkowych. Na takie przymusowe rozwiązania nie zdecydował się żaden inny kraj, ponieważ nie jest możliwym sprawiedliwe rozstrzygnięcie kwestii wynikających z często bardzo złożonych umów pomiędzy najemcami i wynajmującymi, jednym zapisem specustawy, traktującym wszystkich w jednakowy sposób. Umowy są zawierane na różne lokale, w różnym czasie, na różny okres, z różnym wkładem (kontrybucją ze strony wynajmującego), wreszcie na różnych warunkach finansowych, co powoduje, że również w trybie indywidualnym należałoby poszukiwać rozstrzygnięć zaistniałego problemu. Takie zalecenia – kodeks dobrych praktyk – pojawiły się m.in. w Niemczech i propozycje podobnych rozwiązań padały także w dyskusjach na naszym rodzimym rynku. Jednakże, ostatecznie zdecydowano się na rozwiązanie legislacyjne, szczególnie forsowane przez grupę najemców zrzeszonych w ZPPHiU. Poprzez wprowadzony zapis, cały ciężar sfinansowania pomocy dla najemców spadł na barki wynajmujących, którzy nie otrzymują czynszu w trakcie lockdownu, a ponoszą w tym czasie pełne koszty utrzymania nieruchomości.
W jaki sposób CD Locum realizuje w codziennej działalności ten zapis?
Jarosław Wasiłek: Pomimo, iż nie byliśmy zwolennikami wprowadzenia art. 15ze (abolicji czynszowej), na pewno możemy powiedzieć, że zapis jest precyzyjny i nie pozostawia wątpliwości interpretacyjnych. Najemcy mają możliwość wyboru pomiędzy zastosowaniem warunków umownych w okresie lockdown’ów, a skorzystaniem z uprawnienia do zwolnienia z czynszu i opłat w tym okresie, w zamian przedłużając umowę najmu o okres 6 miesięcy powiększony o liczbę dni, w których trwał lockdown. Tyle w teorii. W praktyce, biorąc pod uwagę wielowymiarowość problemu, najczęściej wprowadzamy w życie aneksy, które zawierają jedynie pewne elementy art. 15ze, a w pozostałej części odpowiadają na indywidualny charakter zawartych umów najmu. Według nas, w obecnej sytuacji to najlepsze możliwe rozwiązanie.
Plan wsparcia opiera się na niesymetrycznych, wręcz niesprawiedliwych rozwiązaniach, które powinny zostać jak najszybciej naprawione.
Agnieszka Kolano, Dział Marketingu CD Locum
Jakie zmiany by Państwo zaproponowali?
Jarosław Wasiłek: Alternatywą do obecnego rozwiązania, byłoby usunięcie artykułu 15ze z ustawy covidowej i udzielenie przez rząd wsparcia dla branży w formie dopłat do kosztów stałych obejmujących czynsze. Taki postulat przedstawiła niedawno Polska Rada Centrów Handlowych jako wynik krytyki obowiązującego przepisu zarówno ze strony najemców, jak i wynajmujących.
Tarcze kryzysowe są jednym ze sposobów pomocy przedsiębiorcom. Jak oceniają Państwo te rozwiązania?
Agnieszka Kolano: Nie można inaczej ocenić pomocy, której się nie otrzymało, aniżeli iluzoryczna. Przedsiębiorstwa zajmujące się wynajmem powierzchni handlowych – jako jedyna zamykana w trakcie ostatniego roku branża – nie zostały uwzględnione w żadnej z tarcz branżowych, czy planie pomocy z PFR. Zwolnienia z podatku od nieruchomości, czy użytkowania wieczystego – pozostawione w gestii samorządów – również nie przełożyły się na realną pomoc dla firm z naszej branży. Zatem wynajmujący, którzy ponieśli koszt abolicji czynszowej tracąc w okresach lockdown’ów lwią część przychodów, oraz którzy w okresie roku 2020 udzielili najemcom rabatów czynszowych, zapłacili za kryzys epidemiczny podwójnie. W zamian otrzymaliśmy podwyżkę cen prądu, podwyżkę stawek za wywóz śmieci i ogólny wzrost kosztów utrzymania nieruchomości spowodowany choćby wzrostem kosztów ochrony, czy sprzątania wynikających z podwyższonych standardów bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Z perspektywy najemców z kolei, wiele firm (np. salony jubilerskie czy operatorzy komórkowi) pozbawionych zostało możliwości realizowania swojej działalności na terenie centrów handlowych, nie otrzymując w tym czasie żadnego wsparcia, ze względu na ograniczenie pomocy do określonych kodów PKD. Firmom tym, w drodze nakazu zabroniono działalności na kilkaset dni, gdzie kluczem zamknięcia była lokalizacja (w galerii handlowej). Z kolei jako kryterium przyznania pomocy rządowej wybrano system Polskiej Klasyfikacji Działalności, mający wcześniej czysto statystyczne znaczenie dla wielu firm i nierzadko nieznajdujący potwierdzenia w faktycznie wykonywanej działalności, zwłaszcza dla firm z dłuższą historią gospodarczą. Reasumując, plan wsparcia opiera się na niesymetrycznych, wręcz niesprawiedliwych rozwiązaniach, które powinny zostać jak najszybciej naprawione.
Jednym z aktualnych postulatów przedstawicieli branży jest zniesienie, choćby czasowe, zakazu handlu w niedziele. Z jakim prawdopodobieństwem i ewentualnie kiedy w Państwa ocenie handlowe niedziele będą w stanie do nas wrócić?
Agnieszka Kolano: Przywrócenie niedziel handlowych uważamy, z wielu powodów, za bardzo potrzebne rozwiązanie. Przede wszystkim jest to kwestia bezpieczeństwa, ponieważ dodatkowy dzień handlowy umożliwiałby rozłożenie ruchu na więcej dni, a tym samym zmniejszenie kolejek wynikających z limitów wejść. Handlowo z kolei pojawia się argument odrobienia strat poniesionych w ostatnim roku przez cały ekosystem gospodarczy związany z branżą handlową. Należy pamiętać, że dodatkowy dzień zakupowy to również dodatkowe miejsca, czy godziny pracy, a w perspektywie wychodzenia z kryzysu gospodarczego spowodowanego pandemią, istotny jest każdy impuls prorozwojowy. Zakaz handlu w niedziele uderza w dużej mierze w rodzimy kapitał – polskie przedsiębiorstwa. Firmy z branży gastronomicznej i rozrywkowej, zlokalizowane w galeriach handlowych utraciły jeden z kluczowych dni sprzedażowych, często stawiając pod znakiem zapytania rentowność całego biznesu. Na zakazie zyskały jedynie posiadane przez zagraniczne fundusze placówki handlowe udające poczty, czy koncerny paliwowe posiadające sklepiki na stacjach benzynowych. Wreszcie, niedziele handlowe powinny wrócić w pełnym zakresie i na stałe, bo tego chce większość Polaków. Według badań opinii publicznej ponad połowa Klientów chciałaby, aby sklepy były otwarte przez 7 dni, a mniej niż 1/3 opowiada się za utrzymaniem obecnego stanu. Dobrym pomysłem zgłaszanym przez różne organizacje jest przywrócenie niedziel handlowych, przy jednoczesnym zagwarantowaniu pracownikom dwóch wolnych niedziel w miesiącu.
W dzisiejszych czasach zmianie uległ kalendarz marketingowy centrów handlowych oraz sposób komunikacji z klientami. Jakie zmiany w tym zakresie zaszły w Państwa obiektach?
Agnieszka Kolano: W początkowym okresie, po zniesieniu obostrzeń nałożonych podczas pierwszego lockdown’u, kluczowym elementem komunikacji było bezpieczeństwo, które stało się niejako ‘doświadczeniem zakupowym’ i jednym z kryteriów odbudowywania odwiedzalności. W kolejnych okresach roku 2020 staraliśmy się wesprzeć naszych najemców podejmując wiele działań pro-sprzedażowych, m.in. organizując takie akcje jak „Powrót do Szkoły – Rozdajemy Deski”, „Black Week – Tydzień Rabatów”, „Napisz List do św. Mikołaja”, czy „Zabierz do Domu Pachnącą Choinkę”. Pomimo występujących obostrzeń i ograniczeń wszystkie te akcje spotkały się z bardzo dobrym odbiorem klientów i utwierdziły nas w przekonaniu, że potrzeba angażowania się centrum handlowego w życie lokalnej społeczności nie ustąpiła i galerie nadal stanowią bardzo ważny element krwioobiegu swoich miast i miasteczek. Naturalnie, część naszych aktywności marketingowych przeniosła się do Internetu, gdzie pozostawaliśmy w bieżącym kontakcie z naszymi klientami, wspierając jednocześnie działalność najemców gastronomicznych, czy rozrywkowych nagradzając bonami biorących udział w naszych mini konkursach. Wreszcie, cały czas nieustannie pracowaliśmy i pracujemy nad tym, aby nasze obiekty wzmacniały wizerunek miejsc przyjaznych rodzinom i stanowiły pierwszą destynację zakupową w swoich miastach. Dlatego w obecnym roku planujemy dalsze działania wspierające najemców zarówno pośrednio, jak i bezpośrednio – w formule wydarzeń specjalnych, konkursów, ale również wystaw, czy eskpozycji dla różnych grup naszych klientów.
Stara Ujeżdżalnia w Jarosławiu będzie obchodzić w sierpniu 2. urodziny. Jak dziś wygląda oferta tego obiektu?
Mateusz Mikulec, zarządca Galerii Stara Ujeżdżalnia: Galeria Stara Ujeżdżalnia to bardzo udany projekt, który już teraz ma na swoim koncie dwa bardzo ważne dla nas wyróżnienia – tytuł Projektu Handlowego Roku (2020 CEE Retail Awards) oraz Budowy Roku Podkarpacia 2019. Jednak co najważniejsze, obiekt znakomicie wpisał się w krajobraz miasta i oczekiwania lokalnej społeczności. Jako dowód, centrum może pochwalić się znakomitą odwiedzalnością – średnio miesięcznie pow. 400 tys. wejść oraz prawie całkowitym wynajęciem powierzchni – obecnie na poziomie 99%. Pomimo trudności i wyzwań dla branży handlowej jakie przyniósł rok 2020, w ciągu ostatnich miesięcy swoje lokale otworzyli w obiekcie: market budowlany PSB, sklep zoologiczny AleAnimale, kawiarnia So!Coffee, butik Magnifiue, Vision Express powiększył swój dotychczasowy salon, a w najbliższych tygodniach nastąpi otwarcie pierwszego w powiecie jarosławskim marketu Tedi. Mamy też ambitne plany dotyczące uzupełnienia oferty gastronomicznej o popularną markę, która nie była do tej pory obecna w mieście. Rozmowy w tym obszarze trwały od dłuższego czasu, jednak nasze działania zostały spowolnione przez pandemię. Chcemy wrócić do tego tematu i mamy nadzieję, że w niedługim czasie będziemy mogli miło zaskoczyć naszych klientów i odpowiedzieć na ich oczekiwania.
W ostatnim czasie, poza utrzymaniem dotychczasowej oferty, uruchomiliśmy w Galerii Trzy Korony w Nowym Sączu nowe salony: TK Maxx, New Balance oraz Tatuum, a także powiększyliśmy istniejące sklepy takich marek jak 4F, Medicine, Home&You, czy Sezam.
Gabriel Habura, zarządca Galerii Trzy Korony
Jakie inwestycje CD Locum planuje pod kątem rozwoju swoich obiektów?
Gabriel Habura, zarządca Galerii Trzy Korony: Poprzedni rok, podobnie jak dla wielu centrów handlowych w Polsce, był dla nas trudny i z pewnością nadal odczuwamy negatywne skutki, jakie wywołała pandemia. Podjęliśmy natomiast wszelkie starania, aby złagodzić następstwa tego kryzysu w dłuższej perspektywie. Dzięki udzielonemu wsparciu naszym najemcom w postaci rabatów czynszowych, czy zastosowaniu szeroko rozumianych działań komunikacyjno-marketingowych, udało nam się utrzymać blisko 100% komercjalizacji portfela naszych nieruchomości. W czasie trzech lockdown’ów i towarzyszących nieustannie obostrzeniach dotyczących handlu, gastronomii, czy oferty rozrywkowej uważamy, że osiągnęliśmy znakomity wynik. Dla przykładu, w ostatnim czasie, poza utrzymaniem dotychczasowej oferty, uruchomiliśmy w Galerii Trzy Korony w Nowym Sączu nowe salony: TK Maxx, New Balance oraz Tatuum, a także powiększyliśmy istniejące sklepy takich marek jak 4F, Medicine, Home&You, czy Sezam. Tutaj szczególny akcent kładziemy na otwarcie salonu TK Maxx, które gruntuje dominującą pozycję Galerii Trzy Korony na handlowej mapie nowosądecczyzny, a szerzej – Małopolski, i otwiera pole do dalszego rozwoju naszej oferty, odpowiadającej na zmieniające się i coraz mocniej aspirujące oczekiwania lokalnej społeczności. W planach dotyczących Nowego Sącza mamy bowiem przebudowę strefy foodcourt zakładającą powiększenie oferty rozrywkowej o nowoczesną multimedialną bawialnię, stworzenie przestrzeni do pracy wspólnej (tzw. co-working), udostępnienie tarasu na dachu galerii do użytku klientów, a także wprowadzenie kolejnych marek modowych oraz gastronomicznych, które do tej pory nie były obecne w mieście.
Katarzyna Sekuła, dział komercjalizacji CD Locum: Plany wobec naszych pozostałych obiektów, czyli Galerii Stara Ujeżdżalnia w Jarosławiu, Galerii Dębickiej w Dębicy oraz Galerii Rondo w Bochni mamy równie ambitne. W Jarosławiu przygotowujemy inwestycję uzupełniającą ofertę naszego centrum o sektor DIY. Z kolei w Dębicy i w Bochni analizujemy możliwości rozbudowy obiektów umożliwiające powiększenie kilku salonów znanych marek, dla których obecne lokale zaczynają być niewystarczające pod kątem powierzchni handlowej. Plany rozbudowy dwóch ostatnich obiektów zakładają również poszerzenie aktualnej oferty o część rozrywkową m.in. kino oraz gastronomiczną – nowoczesny foodcourt z różnorodną ofertą kawiarniano-restauracyjną. Jak widać nie próżnujemy i mamy ambitne plany co do dalszego rozwoju naszych nieruchomości. Szczerze ufamy, że polepszające się okoliczności zewnętrzne sprawią, że będziemy mieć ręce pełne roboty realizując nowe pomysły i projekty, a nie tylko gasząc epidemiczne problemy.
Koronawirus zostanie z nami na pewno jeszcze przez kilka najbliższych miesięcy. Jak w Państwa ocenie będzie wyglądał polski rynek centrów handlowych w najbliższej przyszłości?
Agnieszka Kolano: Wbrew często powielanej opinii, handel w sieci nie jest alternatywą dla tradycyjnej sprzedaży w centrach handlowych, a jedynie jej uzupełnieniem. E-commerce rozwija się w Polsce dynamicznie, co szczególnie uwidaczniało się w okresie ograniczenia w handlu, jednak zaraz po ponownym otwarciu galerii handlowych, dynamika sprzedaży internetowej spadała i udział e-commerce w rynku handlowym wracał do jednocyfrowego poziomu. Wynika to z faktu, że nie wszystkie rodzaje działalności, a już w szczególności oferta gastronomiczna czy rozrywkowa, są w stanie przenieść się do Internetu, zachowując wszystkie swoje walory i zaspokajając potrzeby konsumentów. Doznania zakupowe doświadczane w sklepach stacjonarnych nadal pozostają bardzo ważną potrzebą większości klientów, lojalnie chcących wracać do miejsc, które lubią i znają. Natomiast niewątpliwie jednym z elementów dalszego rozwoju szeroko rozumianej branży handlowej będzie umiejętna adaptacja do tzw. wielokanałowości handlu (tzw. omnichannel), czyli przenikania się różnych kanałów sprzedaży – offline i online. Bardzo liczymy na to, że zachowanie reżimu sanitarnego oraz postępujące szczepienia pozwolą wrócić do rzeczywistości sprzed pandemii już w połowie bieżącego roku. W naszej opinii, równolegle do powracającej normalności, zachowania klientów w odniesieniu do lokali gastronomicznych, czy kin będą sukcesywnie wracać do poprzednich schematów. Przykłady takich zachowań można zaobserwować w krajach, które poradziły sobie z pandemią i gdzie wydarzenia sportowe, premiery kinowe, czy imprezy muzyczne organizowane w ostatnim czasie cieszyły się ogromną popularnością. Oczywiście to, jak te tendencje przełożą się na sytuację w naszym kraju, będzie zależeć od wielu czynników. W przypadku kin, będzie to m.in. determinowane dostępnością repertuaru, zarówno zagranicznych superprodukcji, jak i krajowych premier, których realizacje również uległy zmianom spowodowanym przez pandemię. Nie obawiamy się natomiast zupełnie o bezpieczeństwo w kinach, czy lokalach gastronomicznych, które przy odpowiedzialnym zachowaniu klientów przestrzegających obowiązujących zasad higienicznych, które zapewne staną się nowym standardem życia codziennego, będą jednymi z bezpieczniejszych miejsc spędzania wolnego czasu.
Dziękujemy Państwu za rozmowę.
Dziękujemy również.
