Napollo realizuje głównie parki handlowe, a więc formaty, które najmniej ucierpiały podczas epidemii koronawirusa. Mimo to firma, jako pierwsza w Polsce, wyszła z własną inicjatywą czasowej obniżki czynszów. Ta idea odbiła się szerokim echem na rynku. Ponadto, jak zapewnia Dorota Beltrani, Dyrektor Działu Komercjalizacji i Zarządzania, NAPOLLO ASSET MANAGEMENT Sp. z o. o., firma jest otwarta na propozycje swoich najemców dotyczące wypracowania nowych, wspólnych zasad prowadzenia działalności handlowej, gdyż doskonale zdaje sobie sprawę, że tylko wzajemne zrozumienie zapewni długoterminowy sukces i pozwoli na otwieranie 6 obiektów rocznie.
Napollo jest deweloperem i inwestorem na rynku nieruchomości handlowych i mieszkaniowych. Dewiza „nowoczesna przestrzeń wygodnych zakupów” jest jedną z tych, które charakteryzują Państwa działalność w obszarze nieruchomości handlowych. Jakie aspekty i działania wpisują się w jej realizację?
Projekty Napollo, głównie parki handlowe, są obiektami tzw. convinience, tzn. oferują klientowi szybkie i wygodne zakupy blisko domu, po drodze do i z pracy, a najemcom ustandaryzowane lokale. Dodatkowo, cały czas pracujemy nad efektywnością naszych obiektów, np. w nowobudowanym parku w Gorzowie Wielkopolskim wypróbujemy system fotowoltaiki. Ten krok stawia nas w pierwszym rzędzie prekursorów nowoczesnych rozwiązań w kategorii parków handlowych. Uważamy, że coraz bardziej świadomi najemcy i klienci będą zwracać uwagę na jakość, niższe koszty utrzymania obiektów handlowych oraz sposób i źródło pozyskania energii.
Sektor handlowy to segment nieruchomości, który dotkliwie ucierpiał podczas pandemii, głównie z powodu trzech lockdownów oraz wciąż przedłużanych ograniczeń. W jaki sposób sytuacja ta wpłynęła na Państwa działalność?
Napollo to głównie parki handlowe, które najmniej ucierpiały w czasie lockdownów, choć ograniczenia w przemieszczeniu czy ilościowe w sklepach nie pozostały bez echa, ale mamy też 3 galerie: Renova w Warszawie, Grodova w Grodzisku Mazowieckim, Piastova w Gnieżnie, w których większość najemców poza ofertą spożywczą, drogeryjną, usługami, nie mogła działać. To znacząco zmniejszyło nasze przychody z czynszu, a zwiększyło nasze nakłady na koszty utrzymania galerii – najemcy, mimo że korzystali z lokali (trzymali tam swój towar), zostali zwolnieni przez Ustawę także z opłat za powierzchnie wspólne i media. Ponadto niejasne zapisy prawne doprowadziły do wielogodzinnych dyskusji jak podchodzić do rozliczeń (także opłat wspólnych za 2020), a przede wszystkim znacząco nadszarpnęły sytuację naszych partnerów – najemców. Zareagowaliśmy natychmiast. Dokonaliśmy stosownych zmian organizacyjnych i strukturalnych, dzięki czemu udało nam się w części skompensować utratę przychodów i jednocześnie nie narazić naszej wiarygodności w relacjach z instytucjami finansowymi. Dzięki takim działaniom, dalej pracujemy nad intensywną ekspansją.
2020 był rokiem pełnym wyzwań także pod względem warunków czynszowych, a relacje między właścicielami obiektów handlowych a najemcami musiały ulec zmianie. Na czym dziś w Pani ocenie polega lub powinna polegać partnerska relacja najemcy i wynajmującego?
Wiosną 2020 roku Napollo, jako pierwsza firma w Polsce, wyszła z własną inicjatywą czasowej obniżki czynszów. Ta idea odbiła się szerokim echem na rynku i pozwoliła wzmocnić nam partnerskie relacje z naszymi najemcami. Oczywiście nie udało się znaleźć rozwiązania, które usatysfakcjonowało wszystkich najemców, ale ofensywne wsparcie obniżkami czynszów, czy też przesunięcie terminów płatności, wielu partnerom pomogło. Jesteśmy otwarci na propozycje najemców, doskonale bowiem zdajemy sobie sprawę, że tylko wzajemne zrozumienie zapewni długoterminowy sukces. Chciałabym jednak podkreślić, że nie zgodzimy się na sytuację, w której inwestor traci przychód z czynszu, ponosi koszty utrzymania galerii, a najemca nawet nie chce zapłacić za media zużyte w lokalu. Taka sytuacja jest nie do zaakceptowania.
Wg. raportu firmy Colliers, w 2020 roku na popularności nadal zyskiwały parki handlowe i mniejsze centra o profilu zakupów codziennych. Co stanowi o przewadze konkurencyjnej tego formatu?
Trend ten jest widoczny gołym okiem. Parki częściowo nie były objęte zapisami dot. zamknięcia ze względu na powierzchnię handlowo-usługową poniżej 2000 m2, to pozwoliło na prowadzenie działalności większości naszych najemców w N-Parkach. Dodatkowo, możliwość wspomnianych już szybkich, bezpiecznych zakupów pozwoliła na większe przekonanie się klientów do tego typu oferty.
Państwa firma oczekuje obecnie na pozwolenie na budowę dwóch obiektów handlowych: w Łanach k. Wrocławia i przy ul. Karwińskiej we Wrocławiu. Co zadecydowało o wyborze tych lokalizacji?
Łany to lokalizacja na granicy Wrocławia, przy Wrocławskiej Obwodnicy Autostradowej, w prężnej gminie Czernica. Wrocław Karwińska/Opolska to lokalizacja śródmiejska z doskonałym potencjałem rosnącej siły nabywczej. Realizując już 4 i 5-ty projekt w aglomeracji wrocławskiej, dążymy do osiągnięcia efektu skali, szczególnie w kontekście optymalizacji kosztów zarządzania, ale także rozpoznawalności Napollo i N-Parków w mieście.
Galeria Grodova otwarta w 2016 roku znajduje się w ścisłym centrum Grodziska Mazowieckiego 
Galeria Piastova w Gnieźnie otwarta w 2018 roku oferuje 8300 m.kw. powierzchni najmu
Na jakim etapie realizacji znajduje się dziś projekt w Gorzowie Wielkopolskim?
Już w grudniu 2020 firma Trasko Invest rozpoczęła budowę przy ul. Pomorskiej, a prace są prowadzone z pełnym zaangażowaniem, ponieważ chcemy otworzyć obiekt najpóźniej przed tegorocznymi mikołajkami. To oznacza, że niektórzy nasi najemcy otrzymają lokale do rozpoczęcia swoich prac aranżacyjnych w późnym latem. Covid nie miał większego znaczenia dla tego projektu. Niestety przy niektórych inwestycjach widzimy, że obostrzenia sanitarne spowolniły m.in. uzgodnienia w urzędach. Na szczęście najemcy dalej planują swój rozwój w atrakcyjnych lokalizacjach, a do takich należy m.in. N-Park w Gorzowie.
W jaki sposób firma Napollo buduje przewagę konkurencyjną na lokalnych rynkach swoich obiektów handlowych?
Nasze N-Parki wyróżniają się przede wszystkim doskonałą lokalizacją, nieskomplikowanymi parkingami oraz atrakcyjnym doborem najemców. Współpracujemy głównie z dużymi międzynarodowymi i polskimi sieciami, ale także z mocnymi lokalnymi markami. To nasi najemcy są przede wszystkim magnesem dla klientów. Zdajemy sobie sprawę, że architektura w parkach handlowych nie zawsze jest ich atutem. Uważamy jednak, że potrafimy połączyć nowoczesny wygląd fasad i atrakcyjną architekturę w sensownej cenie, która nie przekłada się na wyższe koszty utrzymania lokalizacji. Otrzymujemy wiele sygnałów od najemców i klientów, że praca nad atrakcyjnym wyglądem naszych N-Parków jest doceniana.
Ubiegły rok upłynął pod znakiem dynamicznego rozwoju e-commerce, który będzie kontynuowany także w roku 2021. W jaki sposób formaty handlowe mogą odpowiadać na te trendy?
To zadanie dla najemców. Wiele firm np. z branży elektro czy mody, doskonale przygotowało i rozwinęło swoje systemy, niektórzy musieli się teraz szybko uczyć i dostosować do ograniczonej możliwości prowadzenia handlu stacjonarnego. Niemniej wielu klientów, wbrew pozorom nie tylko osoby starsze, z przyjemnością wróciło do otwartych galerii i parków, które spełniają także zadanie „miejsca spotkań”, a oferta e-commerce jest tylko uzupełnieniem tzw. przeżyć zakupowych. Moim zdaniem handel stacjonarny ma duży wpływ na jakość e-commerce, choćby przez możliwość najprostszego układu hybrydowego, jakim jest click & collect.
1 lutego ponownie otwarto galerie handlowe, co daje obiektom oraz najemcom szansę na generowanie obrotów, sprzedaż kolekcji zimowych, jeszcze w ramach wyprzedaży i szanse na odrabianie strat. Długo jeszcze nie będzie można jednak mówić o powrocie branży do stanu sprzed pandemii. W jaki sposób planują Państwo przetrwać ten trudny okres?
Skupiamy się teraz na dalszym dostosowaniu obiektów i działań do trwających ograniczeń sanitarnych, uzgodnieniu „okresów przejściowych” z wybranymi najemcami, powrocie do działań reklamowych, aby przypomnieć klientom, że nasze galerie i parki handlowe są nie tylko atrakcyjne, ale i bezpieczne. Jednocześnie kontynuujemy ekspansję i pracujemy nad dwunastoma nowymi lokalizacjami, w tym czterema, które zostały już zabezpieczone umową przedwstępną. Pozostałe działki zostaną zabezpieczone wkrótce. W kontekście przyspieszonej ekspansji prowadzimy także rekrutację do wszystkich naszych działów, rozwoju, project managementu i leasingu oraz zarządzania nieruchomościami. Rynek odbiera nas jako atrakcyjnego i nowoczesnego pracodawcę.
Jak podkreśla PRCH, koszty wiosennego lockdownu, a potem ich ponownego ograniczenia działalności w znacznym stopniu ponoszą właściciele obiektów handlowych. Jakiej pomocy oczekiwaliby Państwo od rządu?
Myślę, że nasze oczekiwania są podobne do oczekiwań deweloperów i właścicieli centrów handlowych w innych krajach europejskich. Przede wszystkim chcielibyśmy, aby zostały uregulowane kwestie związane z dopłatami do utrzymania obiektów i nakazem podzielenia się kosztami utrzymania galerii przez wynajmującego i najemcę, szczególnie jeżeli najemca otrzymał wsparcie rządowe. Zmniejszenie podatków za zamknięte w większości obiekty byłoby także pomocne. Aktualnie, nie tylko my odnotowaliśmy straty wynikające z braku wpływów za czynsze za 3 lockdowny, ale także za zwiększone koszty utrzymania galerii – większość kosztów wspólnych po naszej stronie. Borykamy się z oczekiwaniami znaczących obniżek czynszowych za 2020 i 2021 rok, nie otrzymując tak naprawdę żadnej znaczącej pomocy od rządu.
Jak w Pani ocenie będzie wyglądał rynek handlu, konsumentów oraz obiektów handlowych w perspektywie kolejnych lat?
Trudno prognozować w momencie kiedy nikt nie wie kiedy skończy się pandemia, czy będziemy już działali bez ograniczeń. Niezależnie, Napollo ma intensywne plany rozwoju N-Parków, głównie w miejscowościach powyżej 15 tys. mieszkańców. Planujemy otwierać 6 obiektów rocznie, znacząco więcej niż dotychczas, ale możemy sobie na to pozwolić dzięki zaangażowanemu zespołowi i możliwościom uzyskania finansowania. Oprócz wspomnianych Gorzowa, Wrocławia Łanów i Wrocławia Karwińskiej (działka kupiona ponad rok temu), pracujemy nad 12 nowymi projektami jak m.in. Tomaszów, Piotrków Trybunalski, Ozorków, Lubin. Dodatkowo prowadzimy modernizację i rekomercjalizację naszego obiektu w Poznaniu, a niedawno skończyliśmy modernizację energetyczną Renovy w Warszawie.
Życzymy zatem dynamicznej ekspansji projektów i dziękujemy za rozmowę.
Również dziękuję.
