Pandemia dosłownie zatrzymała świat w miejscu. Polskim przedsiębiorcom oberwało się solidnie, zmiany w wielu sektorach zostaną z nami na stałe. Jednym z takich sektorów jest rynek galerii handlowych. Co prawda wiele trendów było obecnych już wcześniej, np. rosnąca sprzedaż online, jednakże zmiany nabrały tempa i w połączeniu z zupełnie nowymi wyzwaniami (takimi jak kwestia higieny czy zachowania dystansu) stworzyły poważne problemy – tak dla właścicieli galerii handlowych jak i dla ich najemców.

Ratuj się kto może, czyli postawa najemców w czasach zarazy
Na pierwszej linii frontu stali najemcy. To do ich sklepów nie przyszli klienci, to ich także próbował ratować rząd swoimi słynnymi tarczami antykryzysowymi. Wielu najemcom faktycznie dopłaty pomogły, ale i tak było to zbyt mało i zbyt późno, by uratować większość sklepów. Co więcej, wszyscy skupili się wyłącznie na najemcach zapominając zupełnie o wsparciu wynajmujących. To, że najemca nie ma przychodów i nie chce płacić czynszu nie znaczy, że jego sklepu nie trzeba ogrzewać ani ochraniać, że nie zużywa prądu, a właściciel nieruchomości, w której się znajduje nie płaci podatku od nieruchomości.

Wsparcie było więc niezwykle jednostronne. Zapisy tarczy dotyczące wygaszenia stosunków prawnych z umów najmu na czas zamrożenia gospodarki oraz procedura wypowiadania umów najmu spowodowały chaos w relacjach najemca-wynajmujący. Działy prawne najemców pracowały jak szalone, aby skorzystać z szansy na pozornie bezkosztowe wymiksowanie się z umów najmu w najmniej opłacalnych lokalizacjach. Wielu najemców złożyło oświadczenia o wypowiedzeniu umów najmu. Wynajmujący w większości tych wypowiedzeń nie przyjęli. Mamy więc impas. Jak z niego wyjść? Po pierwsze trzeba zrozumieć, że najemcy też nie mają dokąd iść. Przejście w całości do internetu można w Polsce, przynajmniej na kilka lat, włożyć między bajki. A i nawet wtedy większość sklepów będzie potrzebowała tzw. showroomów, żeby klienci mogli obejrzeć towary, przymierzyć ubrania, dotknąć przedmiotów zanim zamówią je w internecie. Ewentualnie skorzystać ze skanerów lub holoprojekcji ubrań na sobie.

Najemcy, którzy nie uregulowali czynszu najmu (także dlatego, że uważają go za nienależny) muszą liczyć się z potrąceniem go z zatrzymanych kaucji oraz ewentualnymi sporami sądowymi. Wynajmujący mają potężne narzędzia, w tym największą bombę w arsenale – wniosek o ogłoszenie upadłości najemcy, który nie płaci. Przestrzegam jednak przed pochopnym korzystaniem z tej broni, dużo lepiej jest wykorzystać ją jako straszak, zmuszający najemcę do negocjacji. Porozumienie pozasądowe jest zawsze lepsze (szybsze i tańsze dla obu stron) niż proces sądowy czy egzekucja.

Najemcy doskonale wiedzą, że wypowiedzenie to tylko agresywne zaproszenie do renegocjacji warunków umów najmu. W wielu wypadkach konieczne może być obniżenie stawek czynszów, można rozważyć stopniowane wakacje czynszowe (z czynszem rosnącym w miarę odmrażania gospodarki). Powoli będziemy się także żegnać z czynszem stałym, w jego miejsce wejdzie czynsz od obrotów lub (co jest chyba najsprawiedliwszym rozwiązaniem) czynsz mieszany. Bez najemców galerie nie mają racji bytu, ale najemcy sami nie utrzymają sklepów (muszą to zrobić w ramach galerii handlowych), a bez nich niczego nie sprzedadzą. Porozumienie się jest więc niezbędne dla wszystkich. Im szybciej to zrozumiemy tym lepiej.

Tłuczemy głową w mur, czyli reakcja finansujących na kryzys
Obniżyć stawki, zmienić czynsz stały na czynsz od obrotów. Łatwo powiedzieć, ale jeżeli ma się na głowie umowę kredytową, która zawiera określone parametry obiektu, jest to zadanie prawie niewykonalne. Dla większości galerii handlowych w Polsce nawet niewielki spadek przychodów oznacza brak możliwości spłaty rat kredytowych. Odsetki, rata kapitałowa i IRS muszą być obsługiwane na bieżąco, inaczej finansujący (najczęściej Bank, czasem leasingodawca) blokuje konta i korzystając z udzielonych przy umowie finansowania pełnomocnictw potrąca sobie należne kwoty, blokując tym samym środki na bieżące koszty niefinansowe czy podatki. To zwykle pierwszy krok do katastrofy. Co prawda rząd nakazał bankom wspierać wynajmujących poprzez czasowe zawieszenie niektórych płatności, ale takie rozwiązania, o ile udało się je w ogóle wprowadzić (nie wszystkie banki w Polsce były chętne lub zdolne do rozmów) starczą na 3-6 miesięcy. Nie musimy zbytnio bać się tego, że naruszyliśmy warunki umów kredytowych umożliwiające wypowiedzenie umowy. Tylko najwięksi szaleńcy je teraz wypowiedzą. Skutkiem byłaby bowiem sprzedaż wymuszona, co dałoby zaspokojenie na poziome 10-20%. Większość kredytu musiałaby zostać spisana na straty. Banki o tym wiedzą, zatem jedyna szansa na uzyskanie sensownego zaspokojenia to utrzymanie galerii handlowej przy życiu i stopniowe spłaty. Nawet niewielka redukcja zadłużenia (w końcu galeria już nigdy nie zarobi tyle, ile w czasach „przedCOVIDowych”, choćby ze względu na mniejszą siłę nabywczą Polaków) będzie lepszym rozwiązaniem niż upadłość czy egzekucja komornicza.

Co więc zrobić, aby uratować firmę? Najlepiej jest porozumieć się z finansującym z pominięciem procedur sądowych. Artykuł 75c Prawa bankowego wprost przyznaje Bankom prawo do zawarcia umowy restrukturyzującej. Wymaga to jednak dwóch rzeczy. Po pierwsze galeria handlowa nie może być jeszcze na etapie egzekucji komorniczych, zanim bowiem skończą się negocjacje z bankiem komornicy wyczyszczą konta. Rozmawiać trzeba jeszcze kiedy na horyzoncie pojawią się czarne chmury, ale przed nawałnicą. Drugim problemem jest konieczność znalezienia właściwego rozmówcy w banku. Sam bank musi być gotowy do rozmów i do ustępstw, a to oznacza, że trzeba rozmawiać z pracownikiem z wiedzą i mocą decyzyjną na tyle dużą, by przepchnąć ustalenia przez komitet kredytowy. Wiele firm upadło nie dlatego, że nie miały szans na ratunek, ale dlatego, że ludzie w banku robili wszystko, by nie podejmować żadnej decyzji. Bez rozumiejącego sytuację partnera niewielkie są szanse na porozumienie.

Przyjazna atmosfera, czyli negocjowanie z pistoletem pod stołem
Jeżeli finansujący woli udawać, że wszystko jest w porządku i nie chce pomóc firmie, nadal nie wszystko stracone. Można go do stołu posadzić siłą. Tutaj pojawiają się procedury restrukturyzacji sądowej. Trwają dłużej, są droższe i bardziej skomplikowane (warto skorzystać z pomocy doświadczonego doradcy restrukturyzacyjnego), ale po pierwsze chronią przed egzekucją, a po drugie działają jak kubeł zimnej wody dla opornego banku, który upiera się przy rzekomej rynkowości swoich zawyżonych wymagań finansowych. Najlepiej działają: przyspieszone postępowanie układowe (kiedy mamy maksymalnie 15% wierzytelności spornych), które w założeniu powinny trwać nie dłużej niż 6 miesięcy oraz postępowanie układowe (kiedy wierzycieli spornych mamy więcej). Bank, jeżeli jest zabezpieczony na majątku spółki nie wchodzi do układu (a zatem i nie jest nim związany) do wysokości wartości zabezpieczeń. Czyli jeżeli wartość naszej galerii spadła do połowy wysokości kredytu, połowa zadłużenia z automatu wejdzie do układu. Bank musi siąść do stołu i negocjować, bo choć to jego głos będzie ostatecznie ważył na powodzeniu układu, alternatywą dla nieudanej restrukturyzacji jest upadłość. W przypadkach skrajnego zagrożenia możemy złożyć wniosek o postępowanie sanacyjne. Wówczas, nawet jeżeli bank tylko w części będzie podlegał układowi, to na czas trwania postępowania nie może egzekwować żadnych zobowiązań z majątku spółki. Sanacja trwa 12-24 miesiące i ma na celu także poprawienie wydajności naszej spółki (w tym jest np. rezygnacja z niekorzystnych umów, co możemy zrobić nawet jeżeli same umowy tego nie przewidują). W sanacji sąd ustanawia zarządcę, który pilnuje, żeby firma w trakcie postępowania zachowywała się racjonalnie. Warto jest znaleźć sobie wiarygodnego doradcę restrukturyzacyjnego, którego wskażemy na takiego zarządcę (dłużnik może sądowi wskazać, kogo chciałby widzieć w tej roli i jeżeli popiera go 30% wierzycieli licząc kwotowo, sąd takim wskazaniem jest związany). Bank często widząc jak niekorzystna jest dla niego alternatywa (czyli upadłość) na tym etapie zgadza się na porozumienie z dłużnikiem, czasem nawet wspierając wybranego doradcę.

Statystyki są nieugięte, restrukturyzacja przynosi większe korzyści niż upadłość czy egzekucja i banki o tym wiedzą. Trzeba jednak zacząć przygotowania odpowiednio wcześnie i wykazać dużo determinacji.

O autorze:

Mateusz Medyński jest radcą prawnym i doradcą restrukturyzacyjnym. Ukończył Wydział Prawa i Administracji na Uniwersytecie Warszawskim oraz Studium Prawa Angielskiego i Europejskiego na Uniwersytecie w Cambridge. W 2018 r. skończył studia Master in Business Administration w Szkole Głównej Handlowej. Od 2005 roku specjalizuje się w prawie upadłościowym i restrukturyzacyjnym. W ramach Kancelarii medynskilegal.com doradza przedsiębiorcom oraz pełni funkcję zarządcy, nadzorcy i tymczasowego nadzorcy sądowego w licznych postępowaniach restrukturyzacyjnych. Jest współautorem komentarza do Ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji oraz autorem angielskiego tłumaczenia Ustawy Prawo Bankowe, a także licznych publikacji z zakresu prawa spółek oraz prawa upadłościowego i restrukturyzacyjnego.

Czytaj online cały Magazyn Galerie Handlowe