W marcu 2020 roku nasz ustawodawca wprowadził i do dziś nie znowelizował przepisów prawnych mających na celu zminimalizowanie skutków pandemii dla najemców lokali komercyjnych w obiektach wielkopowierzchniowych, czyli o powierzchni powyżej 2000 m2. Problem w tym, że ustawodawca nie przewidział wówczas, że do zamknięcia galerii handlowych może dojść ponownie. Tymczasem czwarty już lockdown stał się faktem, dotychczasowe działania wynajmujących i najemców były niejednolite i nieco chaotyczne, a pytań pozostających bez jednoznacznej odpowiedzi jest coraz więcej.
Regulacje prawne
Zgodnie z art. 15ze ust. 1-3 tzw. Tarczy antykryzysowej, od dnia wprowadzenia zakazu prowadzenia działalności przez najemców powierzchni handlowej w obiektach o powierzchni 2000 m2 wygasają wzajemne zobowiązania stron, w tym obowiązek zapłaty czynszu wynajmującemu, pod warunkiem złożenia przez najemcę bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia umowy najmu na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Coś, co na pierwszy rzut oka wydaje się być jasne, nastręcza od wielu miesięcy niemałych problemów.
Wielka niewiadoma
Regulacje te wprowadzono przy okazji pierwszego zamknięcia centrów handlowych i chętni najemcy skorzystali z możliwości, którą dały nowe przepisy. Nie rozważono wówczas, jak interpretować te przepisy w razie wprowadzenia kolejnych obostrzeń dotykających handlu w galeriach handlowych. Kiedy po drugim, listopadowym zamknięciu jedna z gazet zadała Ministerstwu Rozwoju, Pracy i Technologii pytanie o dopuszczalność stosowania przepisów o zwolnieniu najemców lokali handlowych w galeriach z czynszu i przedłużeniu umów najmu do kolejnego okresu lockdownu, departament komunikacji Ministerstwa odpowiedział, że art. 15ze Tarczy w okresie epidemii lub stanu zagrożenia epidemicznego można stosować więcej niż jeden raz i możliwość zastosowania tej regulacji aktualizuje się po każdym wprowadzeniu zakazu prowadzenia danej działalności. Taka odpowiedź jednak ani nie jest prawnie wiążąca, ani nie rozwiewa jednoznacznie wątpliwości interpretacyjnych, a praktyka obrotu obnażyła znaczące rozbieżności w rozumieniu przepisów antykryzysowych dotyczących najmu w centach handlowych.
Kompromis?
Wprowadzenie instytucji warunkowego i czasowego „wygaśnięcia” zobowiązań w zamian za wydłużenie okresu najmu miało stanowić kompromis pomiędzy interesami najemców, którym umożliwiono zwolnienie z opłat w okresie, w którym nie mogą prowadzić działalności, a interesami wynajmujących, którym wydłużenie umów najmu zawartych na czas określony miało zrekompensować brak należności ze strony najemców. Podliczmy jednak: całkowita długość zakazu handlu dla najemców po styczniowym lockdownie wyniosła w przybliżeniu 3,5 miesiąca, natomiast fakt, iż były to 3 osobne okresy według zaprezentowanego stanowiska Ministerstwa powoduje konieczność przedłużenia umowy najmu o okres zakazu plus półtora roku. Zakończenie obecnie trwającego zakazu, wprowadzonego w całym kraju z dniem 20 marca 2021 roku, wydłuży okres przedłużenia najmu do ponad 2,5 roku. Trudno nie dopatrzeć się tu dysproporcji w której ciężar skutków kryzysu przestaje być rozłożony równomiernie na obie strony umowy najmu. Ponadto, z literalnego brzmienia przepisu wynika, że złożona oferta ma przedłużać umowę na dotychczasowych warunkach, co dla niektórych przedstawicieli prawa oznacza wątpliwość w kwestii możliwości renegocjacji jej postanowień i możliwości podpisania aneksu zmieniającego postanowienia umowy najmu, która miała zostać przedłużona w drodze jednostronnego uprawnienia najemcy (wskutek złożenia oferty) bez zmiany jej pozostałych warunków. Nie zgadzamy się jednak z takimi poglądami, gdyż przyjęcie założenia o niedopuszczalności późniejszego aneksowania umowy stanowi naszym zdaniem poważne naruszenie autonomii woli stron, które co do zasady mają swobodę kształtowania swoich stosunków umownych.
Możliwe interpretacje
To, jak teraz należy stosować art. 15ze Tarczy antykryzysowej, staje się coraz bardziej sporną kwestią. Najpopularniejszą obecnie praktyką jest składanie przez najemców oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy każdorazowo o okres zakazu przedłużony o 6 miesięcy. Przykładowo – pierwszy zakaz obowiązywał przez 51 dni, więc oferty zakładały przedłużenie umów o 6 miesięcy i 51 dni. Potem wprowadzono drugi, jesienny zakaz handlu, i wynajmujący wymagali od najemców złożenia ponownych ofert przedłużających umowy o kolejne 6 miesięcy i czas trwania drugiego zakazu. Tymczasem podnoszone są także głosy przemawiające za traktowaniem okresu trwania zakazu prowadzenia działalności przez najemców jako jednego zdarzenia, które odbywa się w interwałach czasowych. Oznacza to, że od dnia wprowadzenia zakazu po raz pierwszy, tj. od dnia 14 marca 2020 roku, okres zakazu miałby trwać nieprzerwanie, a okresy, w których zakaz nie obowiązuje miałyby stanowić jedynie czasowe zawieszenie tego zakazu. Opowiedzenie się za taką interpretacją powinno skutkować założeniem, że umowy najmu ulegają przedłużeniu o sumę poszczególnych okresów zakazu powiększonych jednorazowo o 6 miesięcy. Przykładowo – jeżeli trzy okresy lockdownu trwały sumarycznie 107 dni, to umowy najmu powinny ulec przedłużeniu o 6 miesięcy i 107 dni. Takie rozwiązanie ma swoich zwolenników również w naszym parlamencie, ponieważ od grudnia 2020 roku wpłynęły do Sejmu dwa projekty ustaw nowelizujących art. 15ze Tarczy antykryzysowej, przy czym obydwa zakładają zmianę polegającą właśnie na przedłużaniu umów najmu wyłącznie o okres trwania zakazu bez doliczania za każdym razem dodatkowych 6 miesięcy.
Oferta z Kodeksu cywilnego
Przyjmując za właściwą interpretację, że przepisów Tarczy nie powinno się stosować całkowicie i bezpośrednio do kolejnych zamknięć centrów handlowych (tylko traktować poszczególne okresy zakazu handlu w obiektach wielkopowierzchniowych jako jeden zakaz w interwałach czasowych), takie nadmiarowe przedłużenia najmu wskutek złożonych ofert mogą być kwestionowane jako niewiążące. Należy jednak pamiętać, że Kodeks cywilny reguluje tzw. ofertowy tryb zawarcia umowy. Gdyby zatem treść oferty złożonej na podstawie Tarczy rzeczywiście okazała się niewłaściwa, to możliwa jest interpretacja, w której i tak doszło do przedłużenia umowy najmu z jednoczesnym zwolnieniem najemcy z opłat, gdyż złożona przez najemcę oferta stanowi wówczas klasyczną ofertę w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Kodeks wskazuje, że oferta to oświadczenie woli zawarcia umowy określające istotne postanowienia tej umowy, a do zawarcia umowy dochodzi, gdy adresat oferty złoży oświadczenie o jej przyjęciu. W tym trybie możliwe jest też przedłużenie umowy – w analizowanym przypadku do takiego przedłużenia może dojść, jeśli najemca złoży ofertę, a wynajmujący ją zaakceptuje. Należy zaznaczyć, że pomiędzy przedsiębiorcami, którzy pozostają w stałych stosunkach gospodarczych, do przyjęcia oferty może dojść także w sposób dorozumiany, tj. bez wyraźnej odpowiedzi akceptującej ofertę. Zatem najemcy zakładający, że obecnie złożą wynajmującym oferty, aby zwolnić się z bieżących opłat, a w przyszłości zakwestionują Tarczę jako podstawę do złożenia oferty przy drugim, trzecim czy kolejnych lockdownach, mogą się rozczarować, jeśli okaże się, że przedłużyli umowę w trybie ofertowym na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.
Kiedy wątpliwości znikną?
Na to pytanie na razie nie ma odpowiedzi. Być może ustawodawca pochyli się nad problemami stron umowy najmu w galeriach handlowych, ale póki co pewności nie ma. Wynajmujący i najemcy sami mają wątpliwości, jak rozumieć i stosować przepisy wprowadzone w zeszłym roku i czy na pewno mają one w pełni zastosowanie do kolejnych zamknięć handlu. Jedni najemcy składają oferty, a wynajmujący je przyjmują – zakładając, że jeśli tryb Tarczy okaże się niewłaściwy, to możliwa jest obrona przedłużenia umowy na podstawie Kodeksu cywilnego. Inni rezygnują całkowicie z trybu ofertowego i zamiast niego podpisują aneksy do umów najmu, w których wprowadzają podobne regulacje, jak te wynikające z Tarczy, zakładając że tym samym unikają ryzyk prawnych i wątpliwości interpretacyjnych wynikających z kłopotliwych przepisów covidowych. Może się jednak okazać, że także ważność tych aneksów – jako nadmiernie korzystnych dla wynajmujących – zacznie być kwestionowana.
O autorach:
Tomasz Wachowski
radca prawny i partner w kancelarii Kuczek-Maruta i Wachowski. Prowadzi projekty z zakresu prawa korporacyjnego oraz gospodarczego ze szczególnym uwzględnieniem umów najmu powierzchni komercyjnych. Zajmuje się także obsługą prawną inwestycji na rynku nieruchomości oraz transakcji nieruchomościowych. W swojej codziennej pracy zajmuje się w dużej mierze umowami sprzedaży nieruchomości oraz umowami najmu powierzchni biurowych i handlowych. Jego praktyka w obszarze umów najmu obejmuje zarówno tworzenie, opiniowanie, jak i dochodzenie wykonania postanowień umowy, w tym na drodze sądowej. Ma kilkunastoletnie doświadczenie w negocjowaniu warunków kontraktów.
Natalia Sordyl
absolwentka studiów prawniczych na Wydziale Prawa i Administracji na Uniwersytecie Jagiellońskim w Krakowie. Od stycznia 2021 roku jest aplikantką radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Krakowie. Zawodowo na stałe współpracuje z kancelarią Kuczek-Maruta i Wachowski z siedzibą w Krakowie, gdzie zajmuje się głównie obsługą korporacyjną spółek oraz przygotowywaniem i opiniowaniem umów gospodarczych, w tym w zakresie najmu komercyjnego oraz projektów marketingowych.