Nasze centra handlowe łączą dziś wiele funkcji

Rozmowa z Anną Dafna, CFO i Deputy CEO w Atrium Poland Real Estate Management

Rynek nieruchomości komercyjnych na całym świecie znajduje się w fazie niepewności, w branży trwają dyskusje o wpływie sprzedaży internetowej, rosnącej świadomości i coraz większych oczekiwaniach klientów. Społeczności ewoluują, a ich potrzeby stają się coraz bardziej charakterystyczne. Klienci oczekują dziś od obiektów handlowych czegoś więcej niż tylko możliwości zrobienia zakupów. Szukają dodatkowych usług, rozrywki, dobrego jedzenia i nowych doświadczeń. Centra handlowe stają się trzecim miejscem, po domu i pracy, w którym konsumenci spędzają czas wolny. Ich potrzeby różnią się jednak w zależności od lokalizacji, dlatego Anna Dafna, CFO oraz Deputy CEO, Atrium Poland Real Estate Management każdy obiekt traktuje indywidualnie, dostrzegając ich potencjał i możliwe kierunki rozwoju

Atrium jest jedną z czołowych firm sektora nieruchomości komercyjnych, działającą na międzynarodowych rynkach. Jak z Państwa perspektywy wygląda dzisiaj polski rynek nieruchomości handlowych na tle pozostałych?
Jesteśmy świadkami procesu racjonalizacji na rynku nieruchomości handlowych, zarówno w Polsce, jak i w Europie. Odnotowujemy wyraźne rozróżnienie między prężnie rozwijającymi się obszarami miejskimi i ośrodkami o dużym zasięgu regionalnym a mniejszymi miastami. Duże metropolie, takie jak Warszawa czy Praga, rosną w siłę – przyciągając zarówno firmy z branży detalicznej, jak i kupujących. Rynek nieruchomości handlowych nadal przyciąga nowy kapitał z rekordowym wolumenem inwestycji. W ubiegłym roku wartość transakcji w regionie osiągnęła ponad 13 mld euro, przy czym na Polskę przypada ponad połowa tego wolumenu. W porównaniu z krajami Europy Zachodniej w Polsce wciąż jest mniej marek, więc przy rosnącej sile nabywczej w prężnie rozwijających się lokalizacjach miejskich nadal istnieje miejsce na przyciągnięcie nowych znaczących najemców.
Również marki internetowe poszukują fizycznych przestrzeni w dobrych lokalizacjach. Dlatego przez kilka kolejnych lat czeka nas fascynujący okres przekształcania retail mixu tak, by dostosować go do potrzeb klientów każdego z naszych obiektów.

Atrium to wiodący właściciel znanych centrów handlowych w Warszawie oraz ważnych obiektów regionalnych. Jakie aspekty – poza silnym portfelem nieruchomości – wyróżniają Grupę Atrium na tle konkurencji?
Atrium tworzy silny zespół specjalistów. Ponadto jesteśmy nie tylko właścicielami, ale także zarządcami naszych centrów handlowych. Posiadamy długoterminowe strategie dla każdego z obiektów oraz krótkoterminowe cele biznesowe dostosowane do zmieniających się potrzeb społecznych i otoczenia. Na bieżąco badamy rynek i klientów, sprawdzamy i przewidujemy przyszłe zmiany demograficzne w każdej z naszych lokalizacji oraz tworzymy silne relacje zarówno z partnerami biznesowymi, jak i lokalnymi społecznościami. Na tej podstawie zmieniamy nasze centra. Uwzględniamy i rozpatrujemy różne możliwości wykorzystania naszych przestrzeni, tak by mogły być jeszcze bardziej funkcjonalne i użyteczne. Przestrzenie o tylko jednym, wyłącznym przeznaczeniu odchodzą do przeszłości, a nasze centra handlowe łączą dziś wiele funkcji.

W Atrium Promenada, pod koniec 2018 r. zakończony został kolejny etap przebudowy, a obecnie planowana jest kontynuacja tego procesu na najbliższe lata

Poprzez jakie działania udaje się Państwu osiągnąć ten cel?
Przebudowy i rozbudowy dają możliwość wdrożenia nowych konceptów handlowych, takich jak na przykład jedyny w Europie koncept Carrefoura, który nie tylko posiada całą zdygitalizowaną ścieżkę zakupową wewnątrz sklepu, ale również fantastyczną strefę gastronomiczną, w której przygotowanie potraw odbywa się na zasadach live cooking, a klient może porozmawiać z kucharzami na miejscu. Sklep oferuje także możliwość skorzystania z usługi click&collect. Zapraszamy również do współpracy marki stricte onlinowe – ecommercowe lub te zajmujące się social sellingiem, które poszukują możliwości zaistnienia w tradycyjnych sklepach. Tworzymy nowe strefy restauracyjne (#foodertainment), dajemy szansę prezentacji oferty w ramach pop-upów oraz współpracujemy z młodymi brandami, tzw. markami instagramowymi. W naszych obiektach działają zarówno kliniki, strefy wellness, community centers, jak i obiekty świadczące szereg usług. Jesteśmy otwarci na nowe możliwości rynkowe, które mają na celu wzmacnianie naszego biznesu i przekształcanie naszych obiektów, aby zawsze były pierwszym wyborem w mieście.

W jaki sposób umacniana jest pozycja rynkowa Państwa obiektów na lokalnych rynkach?
W strategię firmy na stałe wpisane jest poszukiwanie innowacyjnych rozwiązań. Określiliśmy sobie kilka głównych filarów, na których opieramy swoje poszukiwania i wdrożenia. Koncentrujemy się na konsumencie i jego zmieniających się potrzebach. Ulepszamy i uatrakcyjniamy nasze centra dzięki wiedzy o trendach rynkowych oraz zainteresowaniach i przyzwyczajeniach klientów. Ciągle pracujemy również nad efektywnością naszych obiektów. Rozważając różne innowacyjne pomysły, wdrażamy na próbę te najlepsze i monitorujemy ich efektywność. Angażujemy się w rozwój społeczności lokalnych oraz kształtowanie naszego najbliższego otoczenia, wierząc, że jako przedstawiciel biznesu mamy do wykonania ważną i odpowiedzialną społecznie rolę.

Od pewnego czasu obserwujemy proaktywne podejście najemców do współpracy z zarządcami obiektów handlowych. Firmy, którym udostępniamy powierzchnie, dobrze rozumieją potrzeby i zainteresowania swoich klientów.

W lipcu 2019 roku sfinalizowana została sprzedaż dwóch centrów handlowych – Atrium Koszalin i Atrium Felicity, natomiast miesiąc wcześniej do Państwa portfela dołączyło centrum handlowe King Cross Praga. Jaka jest dalsza strategia rozwoju portfela nieruchomości handlowych w Polsce?
Kontynuujemy strategię opartą na repozycjonowaniu naszego portfolio w kierunku dużych centrów handlowych o dominującej pozycji w obszarach oddziaływania, zlokalizowanych w prężnie rozwijających się lokalizacjach miejskich. 83% naszego portfolio stanowią obiekty w dwóch najsilniejszych gospodarkach Europy Środkowej — w Polsce i Czechach – z czego większość, bo ponad 50%, w Warszawie i Pradze. Jesteśmy właścicielem znaczących obiektów w Warszawie. Wśród naszych pięciu centrów handlowych w stolicy znajdują się tak prestiżowe, jak Wars Sawa Junior (WSJ, przejęty pod koniec 2018 r.) czy Atrium Promenada, w którym zakończyliśmy kolejny etap przebudowy (pod koniec 2018 r.) i planujemy kontynuację tego procesu w najbliższych latach.

Konsekwentnie realizują więc Państwo obraną strategię.
Zgadza się. Wars Sawa Junior to warszawska ikona, zlokalizowana przy najbardziej ruchliwej ulicy w mieście. Roczna liczba odwiedzających obiekt i bezpośrednie otoczenie wynosi ponad 60 mln osób. Obszar ten ma olbrzymi potencjał również ze względu na szereg lokalnych inwestycji obejmujących zarówno atrakcje kulturalne, jak i tworzenie nowych powierzchni biurowych, które przyciągną jeszcze więcej odwiedzających. Nasz obecny plan rozwoju portfolio jest opracowany do 2023 roku.

„Kultura w samym centrum” to projekt zrealizowany na Pasażu Wiecha, pod kompleksem handlowym Wars Sawa Junior, w którym m.in. odbywają się warsztaty oraz koncerty w wykonaniu młodych artystów.

Jakie korzyści dla najemców wysuwają się przed szereg w kontekście Państwa oferty?
Od pewnego czasu obserwujemy proaktywne podejście najemców do współpracy z zarządcami obiektów handlowych. Firmy, którym udostępniamy powierzchnie, dobrze rozumieją potrzeby i zainteresowania swoich klientów. Ich działania są zaplanowane i zoptymalizowane pod pragnienia konsumentów, co świadczy o dojrzałości rynku i branży detalicznej w Polsce. Rozmawiamy z najemcami, obieramy wspólną strategię i wspieramy ich w tworzeniu odpowiedniej przestrzeni dla klientów. Najemcy racjonalizują podejście do własnych sklepów i niektórzy, zamiast w 10 lokalizacjach, chcą być obecni w pięciu. Jednak w tych pięciu wybranych centrach chcą mieć większe i lepsze sklepy, w których mogą zagwarantować klientom jak najszerszy asortyment i pełnię doświadczeń zakupowych. Modernizacje i rozbudowy naszych kluczowych obiektów dają im możliwość dostosowania przestrzeni handlowej do własnych potrzeb. Nasze centra handlowe zapewniają wsparcie najemcom w ich działaniach sprzedażowych – na poziomie marketingowym, jak i społecznym.

Jak oceniają Państwo zmiany zachodzące w świadomości polskich konsumentów?
Centra handlowe stają się trzecim miejscem, po domu i pracy, w którym konsumenci spędzają czas wolny. Ich potrzeby różnią się jednak w zależności od lokalizacji, dlatego do każdego obiektu podchodzimy indywidualnie. Pytamy naszych klientów, co jest dla nich ważne i na czym im zależy, by jeszcze lepiej ich poznać i zrozumieć. Cenią sobie swój czas wolny. Coraz częściej chcą go spędzić z rodziną czy znajomymi, w przyjemnej atmosferze, a wszystkie codzienne sprawunki załatwić szybko i w jednym miejscu. To, dokąd wybiorą się na zakupy, do fryzjera czy do kina jest dla nich istotne i świadomie wybierają miejsce odwiedzin. Patrząc na trendy konsumenckie – na fali samoświadomości, dbałości o wygląd i zdrowie – klienci coraz częściej poszukują zintegrowanych przestrzeni sportowo-rozrywkowych. Z kolei zmiany socjo-ekonomiczne oraz demograficzne, takie jak wzrost zamożności oraz starzenie się społeczeństwa, koncentrują uwagę klientów na obiektach łączących różne funkcje: modowe, gastronomiczne, medyczne, wellness czy też po prostu miejscach, w których mogą spotkać innych ludzi, popatrzeć na nich, zainspirować się, zaczerpnąć pomysły na to, w co się ubrać, jak spędzić czas z dziećmi czy jak popracować nad swoim rozwojem.

Rośnie rola społeczna obiektów Atrium, a klienci zauważają i doceniają Państwa świadome podejście do prowadzenia biznesu. W jaki sposób umacniają Państwo związek centrów z klientami?
Integracja ze społecznościami lokalnymi jest jednym z elementów strategii Atrium. Na bieżąco badamy potrzeby i oczekiwania mieszkańców względem roli i funkcji obiektów handlowych zlokalizowanych w ich najbliższym otoczeniu. Chodzi tu zarówno o odpowiednie dostosowanie i personalizowanie oferty handlowej, jak i wartościową propozycję inicjatyw i aktywności społecznych skierowanych do różnych grup wiekowych.

Jakie inicjatywy są podejmowane?
Wśród wielu inicjatyw, które organizujemy w naszych obiektach bezpłatnie, jedna ma kluczowe znaczenie: Piąty Wymiar – community centre, które powołaliśmy w Atrium Promenada. To nowe miejsce, dedykowane lokalnej społeczności Pragi Południe, w którym jej członkowie w każdym wieku mogą się spotkać i spędzać wspólnie czas. To przestrzeń otwarta 7 dni w tygodniu (również w niedziele niehandlowe), w której regularnie odbywają się zajęcia i warsztaty. W Piątym Wymiarze każdy może rozwijać swoje umiejętności i pasje, uczestnicząc w bezpłatnych spotkaniach z inspirującymi ludźmi, działaniach edukacyjnych i skoncentrowanych na rozwoju osobistym. Innym przykładem jest projekt „Kultura w samym centrum”, zrealizowany na Pasażu Wiecha, pod kompleksem handlowym Wars Sawa Junior. Kiedy przejęliśmy ten obiekt, przestrzeń w jego otoczeniu była całkowicie odizolowana, pusta. Tchnęliśmy w nią życie, animując centralny fragment miasta, tworząc przestrzeń interakcji społecznych dla młodych ludzi wokół ważnych społecznie tematów, takich jak: kultura, design, film, teatr czy muzyka. W ramach „Kultury w samym centrum” odbyły się setki warsztatów oraz koncertów w wykonaniu młodych artystów, zaś młode marki z obszarów: moda, uroda czy rekreacja miały niepowtarzalną okazję, by sprawdzić swoje pomysły na biznes w bezpośrednim kontakcie z klientami. To jest sposób, w jaki – dzięki naszej strategii tworzenia wspaniałych miejsc – możemy przekształcać i rozwijać przestrzeń miejską, czyniąc ją bardziej atrakcyjną dla odbiorców.

Spotykamy się w branży z opiniami, że budowanie dzisiaj przewagi konkurencyjnej obiektów handlowych sprowadzało się będzie głównie do jakości posiadanej oferty handlowej – tego, jakie brandy znajdują się w ofercie obiektu. Jaka jest Państwa opinia w tym aspekcie?
Rynek nieruchomości komercyjnych na całym świecie znajduje się w fazie niepewności, w branży trwają dyskusje o wpływie sprzedaży internetowej. Mimo to Atrium odnotowuje stały wzrost. Jest to efekt monitorowania trendów i potrzeb osób odwiedzających nasze centra. Już kilka lat temu rozpoczęliśmy modernizację kluczowych obiektów z naszego portfolio. Społeczności ewoluują, a ich potrzeby stają się coraz bardziej charakterystyczne. Oczekują dziś od obiektów handlowych czegoś więcej niż tylko możliwości zrobienia zakupów. Szukają dodatkowych usług, rozrywki, dobrego jedzenia i nowych doświadczeń. To właśnie jest i będzie wyznacznikiem konkurencyjności centrów handlowych.

W jaki sposób portfel handlowy Atrium będzie rozwijał się w najbliższym czasie?
Obecnie koncentrujemy się wyłącznie na prężnie rozwijających się obszarach miejskich o dużej gęstości zaludnienia, na bieżąco zmieniamy i dostosowujemy tenant mix do zmieniających się czasów. W Polsce wzrasta konsumpcja poza domem, częściej wychodzimy, więcej czasu spędzamy w restauracjach, na rozrywce, a swój rozwój w centrach handlowych przeżywają kliniki medyczne i różnorodne usługi.

Jaka jest strategia działań Państwa firmy w tym obszarze?
Konieczna jest nie tylko optymalizacja doboru marek, ale również proponowanie unikalnych funkcji, które odróżnią centrum handlowe od konkurencji. Zmiany w architekturze i aranżacji wnętrz są równie ważne – by spędzanie czasu w centrum handlowym było dla klientów ciekawym i przyjemnym doświadczeniem. Jednak kwestia zasadnicza to tworzenie takich miejsc, w których klienci będą czuli się dobrze i do których będą wielokrotnie powracać.

Dziękujemy za rozmowę.

Źródło: Magazyn Galerie Handlowe

Fotografia: Atrium Poland

Data publikacji: 12 listopada 2019