Wysokie nasycenie powierzchnią handlową, coraz bardziej restrykcyjne zakazy handlu związane z niedzielami, planowane nowe obostrzenia podatkowe dla wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, zmieniające się w zawrotnym tempie oczekiwania wymagających Klientów sprawiają, że zarządzający galeriami handlowymi muszą mierzyć się z wieloma wyzwaniami. Leszek Sikora, Dyrektor Zarządzający ECE Projektmanagement Polska, który od ponad dwudziestu lat związany jest z branżą, upatruje możliwości rozwoju we wzroście popytu konsumenckiego oraz systematycznym ulepszeniu centrów. Strategia ta się sprawdza, bo odwiedzalność obiektów będących w portfolio ECE wykazuje tendencję zwyżkową – zapewnia Monika Pyszkowska, Dyrektor Działu Zarządzania Centrami Handlowymi w Polsce, Czechach oraz na Słowacji, ECE Projektmanagement Polska

Jak oceniają Państwo obecny poziom nasycenia rynku obiektami handlowymi w Polsce i dalsze perspektywy rozwoju Państwa firmy w tym kontekście?
Leszek Sikora: W segmencie centrów handlowych, w którym ECE pozostaje najbardziej aktywna jako center manager, wynajmujący oraz inwestor daje się zauważyć istotne wysycenie lokalnych rynków. Nowe obiekty pojawiają się coraz rzadziej i niewiele jest miast, w których z ręką na sercu wskazać można lokalizacje, które uzasadniają budowę nowego centrum. Inaczej rzecz może się mieć w przypadku mniejszych formatów lub lokalizacji podmiejskich, które jednak są dla nas mniej interesujące.

Gdyby miał Pan wskazać najbardziej kluczowe aspekty pozwalające na budowanie efektywnej przewagi konkurencyjnej obiektów zarządzanych przez ECE Projektmanagement Polska sp. z o.o na swoich lokalnych rynkach – co by to było?
Leszek Sikora: Niezmiennie wskazuję na kompleksową obsługę inwestora obiektu – pełen łańcuch czynności i działań, które nie tylko zapewniają bieżące funkcjonowanie centrum, ale dają właścicielowi pewność, że koncentrujemy się również na przyszłości jego inwestycji. W skali europejskiej sieci rozwijamy programy modernizacji centrów do współczesnych oczekiwań funkcjonalnych i estetycznych, jak np. „At Your Service”, dla zarządzanych centrów opracowujemy strategie funkcjonowania w kolejnych latach, wreszcie dla każdego z centrum osobno opracowujemy i wdrażamy bardziej nietypowe pomysły, jak np. uzupełnienie ich funkcji handlowej o powierzchnie innego przeznaczenia, np. o projekty hotelowe.

Na jakich kluczowych zasadach opiera się Państwa współpraca z najemcami?
Monika Pyszkowska: Na poziomie indywidualnego centrum handlowego w gestii jego dyrektora pozostaje opracowanie, uzgodnienie i wdrożenie w życie rocznego planu marketingowego z uwzględnieniem charakterystyki obiektu i miasta oraz we współpracy z naszymi partnerami. Szef Działu Wynajmu, Rafał Pruba, wraz z zespołem leasing managerów i prawników jest w bieżącym kontakcie z naszymi najemcami w celu szybkiego definiowania wyzwań i szybkiego reagowania zarówno na aktualne trendy, jak i na okazje i zagrożenia, jakie pojawiają się dla każdego centrum indywidualnie.

O sukcesie każdego centrum handlowego w dużej mierze decyduje tenant mix najemców. W jaki sposób dostosowują Państwo ofertę w swoich obiektach do oczekiwań Klientów?
Monika Pyszkowska: Tzw. tenant mix to bardzo indywidualny fenomen – różny dla każdego centrum i podlegający nieustannym zmianom. Szczególnie w tak dynamicznym dziś rynku musimy te założenia analizować i korygować na bieżąco. Z pozoru porównywalne obiekty, z podobnymi generatorami ruchu w postaci np. dworców kolejowych, z uwagi na sytuację konkurencyjną i inne czynniki mogą mieć zupełnie odmienny charakter i wymagać indywidualnego podejścia dla zbudowania optymalnej oferty. Dotyczy to również marek – w różnych centrach różne marki i branże cieszą się powodzeniem wśród Klientów.

W jaki sposób ograniczenie w handlu w niedzielę wpłynęło na funkcjonowanie Państwa obiektów, strategię obranych działań i kalendarz akcji marketingowych?
Monika Pyszkowska: Jak wspomniałam, strategie na poziomie centrów wynikają z charakterystyki danego obiektu – inne praktyki są zasadne w Krakowie, gdzie z uwagi na „organiczne” przepływy publiczności również w niedziele notujemy duże frekwencje, inne natomiast w obiektach izolowanych. Strategia jest pochodną wielu czynników, np. w Poznaniu ma na nią wpływ częstotliwość imprez na Międzynarodowych Targach Poznańskich, dla których Avenida staje się naturalną bazą parkingową i zapleczem gastronomicznym, niezależnie od zamkniętych w niedziele sklepów. Co do zasady jednak skupiamy się na akcjach pro-sale oraz wzmacniających przywiązanie Klientów do naszych centrów.

À propos poznańskiej Avenidy, rozpoczęły się tam prace związane z modernizacją wnętrza obiektu. Na czym będą polegały zmiany?
Leszek Sikora: Dzięki zintegrowaniu z centrum regionalnej i miejskiej komunikacji Avenida w Poznaniu to bardzo wdzięczny obiekt dla realizacji mniej oczywistych działań – istotą obecnej modernizacji jest stworzenie dostępnej dla każdego nowoczesnej przestrzeni o charakterze „lounge”, która pozwala na komfortowe spędzenie czasu, spotkanie, pracę. Ta położona w sercu centrum, na dwóch kondygnacjach strefa jest konsekwencją wspominanych powyżej trendów, poszerza ofertę naszego obiektu, z której będą mogli korzystać Klienci również w niedziele z zakazem handlu.

Innowacyjnym projektem jest również szkoła w Alfa Centrum Gdańsk. Właśnie mija rok od jej otwarcia. Jak z perspektywy czasu ocenia Pani ten krok?
Monika Pyszkowska: W obecnych czasach, w których poszukiwania potencjalnych najemców nie są łatwe – zarządcy nieruchomości muszą myśleć „out of the box”. Takim pomysłem było wprowadzenie szkoły do Alfa Centrum w Gdańsku. Nasze pierwotne obawy dotyczące młodzieży, jej zbyt swobodnego zachowania okazały się całkowicie bezzasadne. Młodzi ludzie bardzo dobrze zaadaptowali się do nowego, nietypowego otoczenia. Wiemy również, że ta lokalizacja sprzyja rozwojowi placówki, a uczniowie doceniają oryginalnie zagospodarowaną przestrzeń, która w przeszłości miała funkcję stricte biurową.

Już połowa Polaków do centrum handlowego idzie nie na zakupy, a zjeść – wynika z badania zrealizowanego na zlecenie CBRE. Eksperci wskazują, że zmieniający się styl życia polskiego konsumenta wpływa na rosnące znaczenie strefy gastronomicznej. W jaki sposób zmieniające się trendy mają odzwierciedlenie w zarządzanych przez Państwa obiektach?
Leszek Sikora: Strefa gastronomiczna nieustannie zyskuje na znaczeniu. Jest to również część centrum, która wymaga szczególnej uwagi przy projektowaniu komfortu przebywania. Prowadzimy systematycznie prace modernizacyjne, kolejne centra mogą pochwalić się food-courtami odpowiadającymi oczekiwaniom Klientów – ostatnie realizacje miały miejsce w Silesia City Center i Galerii Łódzkiej, w przygotowaniu są kolejne.

Kolejnym magnesem przyciągającym coraz bardziej świadomych Klientów do centrum handlowego jest rozrywka i wartości dodane. Jak w tym aspekcie udaje się Państwu podążać za aktualnymi trendami?
Leszek Sikora: Oprócz klasycznej, zależnej od struktury danego centrum oferty rozrywkowej, na którą składa się kino, kręgielnia, czasowe wystawy i eventy oraz atrakcje dla dzieci, wprowadzamy w naszych centrach bardziej złożone, hybrydowe rozwiązania. Silnym trendem jest np. uatrakcyjnianie oferty gastronomicznej przez wydarzenia typu live-cooking, do czego potrzeba, oczywiście, nowoczesnej przestrzeni – świetnym tego przykładem jest Food-topia w centrum My Zeil we Frankfurcie, której powodzenie inspiruje nasze działania w kolejnych centrach.

Na jakim poziomie kształtuje się odwiedzalność w Państwa obiektach?
Leszek Sikora: Wzrost popytu konsumenckiego oraz systematyczne ulepszenia naszych centrów powodują, że per saldo tzw. odwiedzalność obiektów wykazuje wręcz tendencję zwyżkową. Nieuniknione spadki w niedziele z zakazem handlu rekompensują wizyty Klientów w piątki i soboty. Podobne zjawisko obserwowaliśmy przez ponad rok obowiązywania zakazu handlu na Węgrzech.

W sierpniu br. rozpoczęli Państwo zarządzanie dwoma nowymi obiektami: Atrium w Koszalinie i Felicity w Lublinie. Jakie działania / projekty będą Państwo wdrażać w pierwszej kolejności?
Leszek Sikora: Przejęcie dwóch dużych centrów jednocześnie to przede wszystkim wewnętrzne wyzwanie organizacyjne dla ECE w Polsce, z którym jednak wszystkie zaangażowane działy poradziły sobie znakomicie. Dla Klientów zmiany są, jak dotąd, prawie niezauważalne, jednak w najbliższych miesiącach opracujemy zestaw dostosowań i modernizacji obu centrów, który będzie systematycznie wdrażany.

W zarządzanych przez ECE Projektmanagement Polska sp. z o.o. centrach handlowych dużą rolę przywiązują Państwo do ekologii, począwszy od paneli słonecznych, przez stanowiska służące do ładowania aut elektrycznych, na nietypowych akcjach angażujących Klientów kończąc. W jaki jeszcze inny sposób realizują Państwo swoje ekologiczne postulaty?
Leszek Sikora: Oprócz tych widowiskowych, „twardych” działań i inwestycji, certyfikacji obiektów na etapie budowy lub w trakcie funkcjonowania obiektu, podobają mi się pro-ekologiczne akcje i działania w centrach adresowane do dzieciaków – to prawdopodobnie najlepsze, edukacyjne działanie na rzecz zachowania jakości środowiska, które można sobie wyobrazić.

Dużą uwagę skupiają Państwo także na rodzinach z dziećmi. Galeria Bałtycka uplasowała się niedawno nawet na 1. miejscu w rankingu na najbardziej przyjazne centrum handlowe w Trójmieście. Jakie działania /projekty/ inwestycje Państwo podejmują, by budować swoją przyjazność dla rodzin z dziećmi?
Monika Pyszkowska: Rodziny z dziećmi to jedna z najważniejszych grup Klientów. Duża część oferty sklepów i restauracji w centrum adresuje do niej swoją ofertę, a my staramy się ją aktywnie współtworzyć. Bardzo istotne dla Klientów z dziećmi jest poczucie bezpieczeństwa w centrum, właściwe oświetlenie parkingu, korytarzy, wind, czy komfort korzystania z toalet, ze szczególnym podkreśleniem ich czystości. Osobne, szerokie miejsca parkingowe, place zabaw dla dzieci, wygodne meble w częściach wspólnych są również doceniane przez rodziców.

Jakie plany rozwoju ma ECE Projektmanagement Polska sp. z o.o. w nadchodzącym czasie?
Leszek Sikora: Oczywiście, w centrum naszej uwagi pozostaje zarządzanie centrami w polskim portfelu. Zarządzanie w przypadku ECE to jednak proces angażujący praktycznie wszystkie działy organizacji, z uwagi na nieustanne tworzenie koncepcji i wdrażanie modernizacji i przebudów, o których wspominałem wcześniej. Niewątpliwie w kolejnych latach będziemy intensywnie skanować polski rynek w poszukiwaniu interesujących okazji do inwestycji dla funduszu ECE – ECE European Prime Shopping Centre Fund, dla którego Polska pozostaje kluczowym rynkiem. ECE aktywnie poszukuje w Polsce również inwestycji o innym od handlowego charakterze. Projekty typu multi-use, hotelowe czy mieszkaniowe dają naszej organizacji na europejskim rynku od wielu lat dużo satysfakcji. Nie widzę powodu, dla którego nie mielibyśmy również w tym zakresie powtórzyć w Polsce sukcesu ECE na innych rynkach.

Dziękujemy za rozmowę.