Zmiana mentalności Polaków, ewolucja modelu zakupowego, rozwój sektora e-commerce stawia przed rynkiem handlowym nie lada wyzwanie. Stricte zakupowe powierzchnie muszą przekształcić się w miejsca, w których ludzie będą chcieli spotykać się, spędzać czas wolny, pracować, by utrzymać zainteresowanie inwestorów.

Rynek tradycyjnych powierzchni handlowych w Polsce stabilnie rośnie. Głównie jednak w mniejszych miastach. Większość nowych projektów (ok. 80 proc.) powstaje w miejscowościach poniżej 100 tys. mieszkańców. To efekt nasycenia rynku wielkopowierzchniowymi galeriami handlowymi w dużych aglomeracjach. Poza tym coraz trudniej tam znaleźć grunty, których projekt zagospodarowania przestrzennego pozwalałby na nowe inwestycje. W dodatku ceny takich działek osiągają astronomiczne kwoty.

Choć w najbliższej przyszłości jest jeszcze miejsce na kilka takich obiektów, to ich powstanie zamknie rynek na kolejne 10–15 lat. Dlatego nowa podaż powierzchni handlowej będzie w najbliższych latach opierać się głównie na małych obiektach typu convenience i mixed-use oraz parkach handlowych. To idealnie wpisuje się w potrzeby Klientów, którzy chcą mieć bliski, szybki i wygodny dostęp do artykułów konsumpcyjnych, a nie dysponują czasem na dojazd do położonych kilka kilometrów dalej supermarketów.

Restauracja tuż za kasą.

Żeby zawalczyć o pozycję na rynku, galerie handlowe muszą stać się nie tylko miejscem dokonywania zakupów, ale też przestrzenią spotkań towarzyskich czy biznesowych. Wyniki badań Gensler Research Institute nie pozostawiają złudzeń:

– mniej niż połowa Klientów odwiedza centrum handlowe tylko po to, aby nabyć konkretną rzecz lub załatwić sprawę;
– 19 proc. przychodzi, aby nauczyć się lub dowiedzieć czegoś nowego;
– 15 proc. przychodzi, aby spotkać się ze znajomymi lub „pobyć” z innymi ludźmi;
– 10 proc. poszukuje inspiracji dla rozwoju osobistego;
– 7 proc. przychodzi ze względu na ofertę rozrywkową galerii.

Chodzi o to, aby w jednym miejscu, w jak najkrótszym czasie, bez konieczności zmiany lokalizacji konsument mógł zaspokoić wszystkie swoje potrzeby. Efektem jest zmiana proporcji między powierzchnią handlową i wspólną, pełniącą rolę przestrzeni publicznej. Więcej miejsca (60/40) przeznacza się na funkcje związane z rozrywką, gastronomią, wypoczynkiem czy aktywizacją społeczności lokalnych. Nie odbywa się to jednak kosztem sklepów. Punkty gastronomiczne zajmują np. zewnętrzne tarasy czy place miejskie przed obiektami handlowymi. W ten sposób Klienci otrzymują możliwość ucieczki od zgiełku, a jednocześnie mogą spędzić na terenie obiektów handlowych więcej czasu. Podobne zadanie spełniają przestrzenie coworkingowe, kluby sportowe tworzone zazwyczaj w tych częściach centrów, które z obiektywnych przyczyn nie mogą być przeznaczone na handel czy rozrywkę.

Co na to inwestorzy?

Niewątpliwie e-commerce jest ogromną konkurencją dla sklepów stacjonarnych. Jego wartość w 2018 r. wyniosła około 50 mld zł, co stanowi 7 proc. udziału w handlu detalicznym. O 1,8 tysiąca wzrosła liczba sklepów internetowych. Ma to decydujący wpływ na wygląd i funkcjonowanie branży nieruchomości handlowych w najbliższej przyszłości. W 2018 r. wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce przekroczyła 7,2 mld euro, z czego 2,5 mld euro przypadało na sektor nieruchomości handlowych. Stopy kapitalizacji wyniosły odpowiednio dla najlepszych centrów handlowych w Polsce – 4,9 proc., najlepszych nieruchomości przy ulicach handlowych – 4 proc., najlepszych parków handlowych – ok. 6,8 proc. Wielu inwestorów komercyjnych skłaniało się ku cieszącym się dużą popularnością sektorom nieruchomości magazynowych i biurowych.

Co w tej sytuacji powinni zrobić inwestorzy? Wydaje się, że ryzyko inwestycyjne dla wielkich obiektów i trudne do oszacowania przyszłe nasycenie Klientami w związku ze zmieniającą się demografią miast można skutecznie zminimalizować, wybierając wynajem istniejących lokali w miejsce budowy nowych. Taktyka ta pozwala uruchomić taki punkt szybciej, przy dużo niższych kosztach własnych, a w przypadku niepowodzenia inwestycji łatwo zmodyfikować profil sklepu lub znaleźć lepszą lokalizację.