Jesteśmy w specyficznym momencie. Z jednej strony większość zakazów dotykających centra handlowe i ich najemców zostało niedawno złagodzonych i wydawało się, że sytuacja w galeriach powoli wraca do normy. Z drugiej strony Rząd 8 października 2020 r. zapowiedział rozciągnięcie na całą Polskę przewidzianych dla tzw. „żółtej strefy” restrykcji, w tym dotyczących obowiązku noszenia maseczek w miejscach publicznych, limitu osób uczestniczących w targach i konferencjach, czy limitu osób w kinach i na siłowniach. Zatem w oczekiwaniu na dalszy rozwój sytuacji epidemicznej, można pokusić się o refleksję nad stanem handlu w galeriach, po „gorączce pierwszej fali” podsumowują, Sławomir Lisiecki oraz Piotr Janiuk z kancelarii Argon Legal
Preludium – objawy „handlowej apokalipsy”
Handel od dłuższego czasu przeżywa ewolucję – zmiany zwyczajów zakupowych, w tym podbój kolejnych obszarów rynku przez operatorów internetowych typu Amazon (i jemu podobni) stały u podstaw zjawiska określanego „handlową apokalipsą”. Jej przejawy to finansowe tarapaty (a czasem upadłości) sieci handlowych, w tym takich gigantów, jak J.C. Penny, J. Crew, Toys „R” Us. Także w Polsce powyższe zjawisko dawało o sobie znać a jej spektakularnymi przejawami w 2019 roku były zamknięcia takich sieci jak New Look czy Forever 21.
Akt I – pierwsze uderzenie Covid-19
Wczesna wiosna przyniosła początki epidemii. Spadła odwiedzalność w galeriach, zaczęły się pojawiać pierwsze ograniczenia – najpierw praktyczne, a potem formalne (kolejne rozporządzenia władz limitujące działalność określonych branż).
Akt II – wkracza ustawodawca
Na kolejnym etapie wkroczył ustawodawca. Wkroczył i w praktyce zamknął galerie handlowe na kłódkę. Regulacja, która za tym stała (z „czasowym wygaśnięciem” umów na czele, z wątpliwościami co do tego, jakich powierzchni dotyczą zwolnienia z opłat, co z pomieszczeniami magazynowymi, z opłatami za oznaczenia, co z opłatami za media – zwłaszcza w przypadku, gdy najemcy, mimo zamknięcia dla klientów, korzystali z lokali np. do celów remanentu) trafi zapewne do podręczników dla studentów prawa, z rozwiązaniami, nad którymi włosy rwały sobie z głowy rzesze prawników, zarządców i menadżerów ds. najmu.
Akt III – pierwsze potyczki między najemcami i właścicielami galerii
Równolegle z zamknięciem centrów handlowych rozgrywały się potyczki między stronami umów najmu w galeriach. Najemcy zapowiadali występowanie wobec właścicieli z roszczeniami opartymi o niemożliwość spełnienia świadczeń lub wadę prawną (te podstawy nie mają naszym zdaniem zastosowania), albo o klauzulę „rebus sic stantibus” – nadzwyczajną zmianę stosunków (uważamy, że ta podstawa może być wykorzystana, jednak wymaga procesu i przekonania sądu, że do takiej nadzwyczajnej zmiany stosunków doszło). Niektórzy najemcy składali oświadczenia o zerwaniu umów albo żądania obniżenia czynszu. Inni szukali porozumienia z właścicielami, jednak – wobec niepewnej wówczas przyszłości – niewiele takich porozumień zostało zawartych.
Akt IV – otwarcie galerii
Długi weekend majowy przyniósł otwarcie galerii. Zaskakujące dla wszystkich, ponieważ pierwotnie zapowiadano otwarcie na połowę maja. Jednak zwyczajem przyjętym przez władze w tamtym okresie, prawodawca zmienił zdanie, projekt przepisów opublikowano pod koniec tygodnia, w sobotę 2 maja prawo weszło w życie (ze skutkiem od razu, czyli wstecznym o kilkanaście godzin), a poniedziałek 4 maja miał przynieść praktyczną implementację zmian (do dziś są tego ślady w wielu „covid-owych aneksach” do umów najmu, gdzie pojawia się rozróżnienie między datami 2 i 4 maja). Dzięki inwencji prawodawcy wiele osób (w tym autorzy niniejszego tekstu) miało w tym roku gorącą majówkę.
Akt V – porozumienia i spory
Po otwarciu galerii, mimo wcześniejszych zapowiedzi wielu najemców, ostrych sądowych sporów jest niewiele. Zamiast nich trwają intensywne prace przy tzw. aneksach covid-owych: zmianach umów najmu potwierdzających przedłużenie najmów w oparciu o art. 15ze Tarczy antykryzysowej, ale często uwzględniających też dodatkowe kwestie (czasem okresowe obniżki czynszów, zazwyczaj regulacje dotyczące dostarczenia zabezpieczeń – ustawodawca zakładając automatyczne przedłużenie umów „na takich samych warunkach” zapomniał, że gwarancje bankowe czy akty notarialne poddające najemców egzekucji w trybie art. 777 kpc są odrębnymi od umów dokumentami i nie przedłużą się same z siebie). Skala tych prac jest potężna: tylko w przypadku naszej kancelarii, liczba aneksów, przy których pracowaliśmy, idzie w setki (a wspieramy zaledwie kilka, spośród setek galerii w Polsce).
Mimo opisanego wyżej trendu polubownego załatwiania spraw, część najemców wszczęła procesy w oparciu o nadzwyczajną zmianę stosunków. W szeregu przypadków najemcy składali wnioski do sądów o zabezpieczenie ich roszczeń. W większości takich spraw, które prowadzimy, wnioski najemców zostały oddalone. Uzasadniając oddalenia sądy stwierdzały, m.in. że:
- zabezpieczenie polegające na obniżeniu stawki czynszu do końca trwania postępowania jest za daleko idące i nieograniczone czasowo, zatem nie powinno podlegać uwzględnieniu;
- nie ma podstaw, aby twierdzić, że brak udzielenia zabezpieczenia uniemożliwi albo poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia (to ustawowa przesłanka udzielenia zabezpieczenia); innymi słowy: brak zabezpieczenia nie sprawi, że w wyniku „wygrania” procesu przez pozwaną taki wyrok nie będzie mógł zostać „normalnie” wykonany;
- przed skorzystaniem z przepisów o nadzwyczajnej zmianie stosunków sąd powinien rozważyć interesy obu stron (a nie tylko wnioskodawcy-najemcy), a przed udzieleniem zabezpieczenia rozważyć, czy zawnioskowany sposób nie obciąża obowiązanego ponad miarę; pozbawienie wynajmującego czynszu na okres trwania postępowania uwzględnia tylko interesy najemcy, a wynajmującego obciąża ponad potrzebę;
- negatywne skutki epidemii zostały złagodzone przez ustawodawcę poprzez:
• uregulowanie oferty przedłużenia i jej skutków w art. 15ze Tarczy antykryzysowej (zwolnienie z opłat z tytułu umowy najmu za okres „lockdownu”);
• szereg programów pomocowych (pomoc publiczna), z której mogą korzystać najemcy; - nie można pomijać faktu, że konsumenci „przenieśli się” do kanałów sprzedaży online – zmniejszeniu sprzedaży w sklepach stacjonarnych towarzyszyło zwiększenie sprzedaży w sklepach internetowych;
6.należy wziąć pod uwagę skutki „lockdownu” dla całego majątku najemcy – najemca, który rekompensuje zmniejszenie sprzedaży w lokalach stacjonarnych działalnością sklepu online nie spełnia przesłanki „rażącej straty”, o której mowa w art. 357(1) k.c.; - sprzedaż w galeriach handlowych odnotowuje tendencję wzrostową, osiągając poziom sprzed pandemii.
W niektórych przypadkach zabezpieczenie zostało udzielone, jednak było zaskarżane. Znamy przypadki uchylenia takich zabezpieczeń, do daty tego artykułu nie spotkaliśmy się z przypadkami prawomocnie udzielnego zabezpieczenia. Wiemy natomiast o co najmniej kilku pozwach najemców przygotowywanych w oparciu o przepisy o nadzwyczajnej zmianie stosunków.
Epilog – sytuacja na jesieni 2020
Jesienne perspektywy dla handlu nie są pewne. Widać objawy dosyć szybkiego „odbicia” i poprawy takich parametrów, jak odwiedzalność galerii i obroty wielu najemców.
Jednak nie sposób zignorować faktu, że na nienajgorszą sytuację wielu najemców póki co dodatnio wpływa pomoc publiczna, która potężnym strumieniem popłynęła w ramach programów pomocowych wynikających z Tarczy Antykryzysowej. Zainteresowani skalą tej pomocy mogą zajrzeć na stronę https://sudop.uokik.gov.pl/search/aidBeneficiary, gdzie można znaleźć informacje o beneficjentach pomocy i wysokości przyznanych środków.
Być może ta pomoc będzie dobrze wykorzystana i jej beneficjenci będą lepiej przygotowani do problemów wywołanych przez spodziewaną drugą falę epidemii. Może się jednak okazać, że środki zostaną „przejedzone” na bieżące potrzeby (których jest przecież niemało) a po wyschnięciu kroplówek pomocowych zamrożone chwilowo problemy eksplodują z nową siłą. Już teraz zresztą kwerenda w sądach upadłościowych i Monitorze Sądowym i Gospodarczym pokazuje kolejne przykłady restrukturyzujących się najemców i wynajmujących. Jeśli powyższe się potwierdzi, to można się będzie spodziewać, że po zużyciu środków pomocowych nastąpi fala nowych wniosków o upadłość / restrukturyzację. Zwłaszcza, jeśli uderzy druga fala epidemii.
Nad czym będziemy się mogli zastanawiać w maseczkach, których obowiązkowe noszenie czeka nas w strefie żółtej…
O autorach:
Autorami tekstu są Sławomir Lisiecki oraz Piotr Janiuk – radcowie prawni i partnerzy warszawskiej kancelarii prawnej Argon Legal, specjalizującej się w zagadnieniach dotyczących obsługi galerii handlowych.
